تبلیغات
سایت موضوعات حقوقی مهدی رحمانی منشادی - وزن قولنامه در ترازوی رسمیت

وزن قولنامه در ترازوی رسمیت

یكی از اسناد عادی پركاربرد در نظام حقوقی ایران قولنامه است . در اكثریت جامعه حتی حقوقدانان  به آثار حقوقی قولنامه  آگاهند ابتدا معاملات  خود را در بنگاه های املاك انجام می دهند . این سند عادی پركاربرد به یك واقعیت انكار ناپذیر در جامعه تبدیل شد . حال كه یك واقعیت است و جامعه عوام این سند عادی را ابراز مالكیت تصور می كند . جایگاه حقوقی آنرا از حیث « رسمیت » بررسی و نتیجه می گیریم كه برخلاف باور عمومی جامعه بنا به ادله پنجگانه زیر قولنامه در ترازوی « رسمیت» وزن و اعتباری ندارد .

1-قولنامه به جهت عدم ایجاد حق عینی رسمیت ندارد .

2- قولنامه به جهت عدم قابلیت استناد رسمیت ندارد .

3-  قولنامه به جهت عدم تنظیم به وسیله مامور صالح رسمیت ندارد .

4- قولنامه به جهت عدم قدرت اجرایی رسمیت ندارد .

5- قولنامه به جهت تردید پذیری رسمیت ندارد .

1-قولنامه به جهت عدم ایجاد حق عینی رسمیت ندارد .

 قول نامه برای متعاملین حق عینی ایجاد نمی كند بلكه موجد حق ذمی است . [1] مردم به دو منظور به بنگاه های املاك مراجعه می كنند یكی پیدا كردن ملكی كه قصد خرید آنرا دارند و دیگری مالك شدن بر آن ملك از طریق تنظیم قول نامه . با استدلال زیر مراجعین به بنگاه های املاك با تنظیم قول نامه به هدف دوم خودم نمی رسند .

برابر بند 1 ماده 46 ق . ث كلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاكی كه قبلاً در  دفتر املاك ثبت شد . ثبت آنها اجباری است . هر گونه معامله راجع املاك مشمول همین عقود و معاملات است كه حتماً باید ثبت شود .

پس معاملات موسوم به معاملات قولنامه ای املاك چون عادی صورت می گیرند و در دفاتر رسمی به ثبت نمی رسند ، معاملات ناقل مالكیت برای افراد نبوده و هیچ  گونه حق عینی ناشی از املاك برای افراد ایجاد نمی كنند . قول نامه و عده بیع و معامله است چون وعده است برای طرفین قولنامه ایجاد تعهد می كند. عدم ایفاء تعهد از ناحیه یك طرف قولنامه موجب ایجاد  خسارت و حق ذمی برای طرف دیگر می شود. نتیجه ای كه از این تحلیل استنباط می شود . اختصاراً  آنست كه : برای دستیابی و اطلاع  از املاك مورد نیاز ، مراجعه به بنگاه های املاك ضروری است ولی جهت انتقال مالكیت ملك مورد خریداری ،  بایستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه كرد تا به هر دو هدف خود رسید. در غیر این صورت باید منتظر تالی فاسد معاملات قولنامه ای باشیم .

تالی فاسد معاملات به دو صورت بروز می كند : صورت اول آن است كه هیچ اختلافی میان طرفین قولنامه ایجاد نشود . در این فرض چون قولنامه ناقل مالكیت نیست خریدار هرگز مالك قانونی شناخته نخواهد شد ، ثمن را پرداخته ولی مثمن به تملیك او در نیامده است ، زیر قولنامه از عقود ناقله موضوع ماده 47 ق . ث  نیست . صورت دوم آن است كه میان طرفین قولنامه ایجاد اختلاف شود در این فرض صرفنظر از مالك نشدن از طریق قولنامه ، بار اثبات انجام معامله بر دوش طرفین می افتد و باید از طریق مراجعه به محاكم دادگستری و طرح دعاوی از  قبیل اثبات مالكیت ، الزام بر انتقال سند، تنفیذ معامله و پرداخت هزینه های وكالت ، كارشناسی و دادرسی و اتلاف وقت، مالكیت قانونی خود را اثبات كرد .

سوالی كه در فرض اخیر مطرح است اینكه متعاملینی كه نسبت به مفاد قولنامه اختلاف دارند و به محكمه مراجعه كرده اند چنانچه در دادگاه اقرار به عقد بیع نمایند  جایگاه این اقرار چیست ؟ آیا این اقرار برای مالكیت طرفین قولنامه ، سند محسوب می شود؟ و نیاز به اجرای تشریفات مواد 47 و 48 قانون ثبت نیست ؟ پاسخ چنین بنظر می رسد با آنكه  اساساً ثبت معامله جزء شرایط اساسی صحت یك معامله نیست و عدم ثبت سند مبطل یك معامله محسوب نمی شود ، و لیكن با تكیه به مفاد ماده 365 . ق . آ . د . م كه اشعار داشته « هر كسی اقرار به امری نماید كه دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگری برای ثبوت آن حق لازم نیست . »  بنظر می رسد در صورت اقرار به عقد بیع از ناحیه طرفین قولنامه در دادگاه ، عقد بیع احراز می شود و حق مشتری بر مبیع ثابت می گردد ومی تواند الزام بایع را به تنظیم سند رسمی و حضور در دفتر خانه اسناد رسمی بخواهد . در این فرض نیز اولاً عقد بیع به وسیله اقرار طرفین در دادگاه ، احراز شده نه به وسیله قولنامه . ثانیاً اقرار حتی در دادگاه ، فقط مُثبت عقد بیع است . طرفین قولنامه را از اجرای تشریفات قانونی مواد 47 و 48 قانون ثبت بی نیاز نمی كند و ثالثاً چون دولت تنها كسی را مالك می شناسد كه مطابق ماده 22 ق . ث ملك در دفتر املاك بنام او ثبت شده است طرفین قولنامه ناچاراً برای اینكه مالك قانونی شناخته شوند حتماً باید معامله موضوع قولنامه را در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسانند .[2]

 2- قول نامه به جهت عدم قابلیت اسناد ، رسمیت ندارد .

یكی از ویژگی های سند رسمی « قابلیت استناد » است . ماده 1283 ق . م در تعریف سند به معنی خاص اشعار داشته « سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوا یا دفاع « قابل استناد » باشد . به حكم این تعریف سند باید توان اثباتی داشته باشد . چنانچه سندی توان اثباتی یك واقعه حقوقی را نداشته باشد نمی توان آنرا سند نامید .

« قولنامه » از جمله اسنادی است كه توان اثباتی ندارد و قابلیت استناد هم ندارد . [3] به عنوان مثال كسی نمی تواند به استناد قولنامه عادی دعوی طرح كند و به خوانده دعوی بگوید به استناد قولنامه عادی فروش ملك او باید اجرت المثل ایام تصرف خود را به من بدهی . قولنامه نفسأ دلیل اثبات مالكیت بر عین و منافع آن نمی باشد این مفهوم از ماده 22 ق . ث استنباط می گردد . نتیجتاً چون قولنامه توان اثباتی ندارد و قابل استناد نیست پس سند هم محسوب نمی شود زیرا از جمله شرایط سند بنا به مفهوم ماده 1283 ق . م قابلیت استناد سند  است .

3-قول نامه به جهت عدم تنظیم به وسیله مامور صالح رسمیت ندارد .

سند رسمی سه ویژگی دارد تا رسمیت یابد .

1-مامور رسمی دولت آنرا تنظیم كند  2- صالح بودن مامور تنظیم كننده سند 3- رعایت مقررات قانونی در تنظیم سند . مامور صالح ماموری است كه با دارا بودن اهلیت قانونی و مهارت در فنی خاص، از ناحیه حكومت برای تنظیم سند تعیین می گردد . بنگاه دار كه مبادرت به تنظیم قولنامه می نماید یك شخص عادی است .  مامور صالح دولت نیست چون از طرف حكومت منصوب نگشته است . بنگاه دار از حیث مهارت فنی در تنظیم سند نیز صالح به نظر نمی رسد او هیچ گونه مهارت حقوقی برای تنظیم یك سند حقوقی بنام مبایعنامه ندارد . تنظیم مبایعنامه مستلزم آشنایی با قوانین مدنی است . نتیجتاً چون قولنامه را یك مامور صالح رسمی تنظیم نمی كند لذا قولنامه ویژگی رسمیت خود را از دست می دهد و نمی تواند یك سند رسمی محسوب می شود .

4- قولنامه به جهت عدم قدرت اجرایی رسمیت ندارد .

اسناد رسمی به نفس رسمیت آنها قابلیت اجرایی دارند . قدرت اجرایی سند رسمی زاییده اصل صحت قراردادهاست . [4] اصل صحت قرار دادها اقتضاء می كند كه سند رسمی قدرت اجرایی داشته باشد . قدرت اجرایی سند می تواند ناشی از اصالت اسناد رسمی هم باشد زیرا اصل بر آن است كه اسناد رسمی اصالت دارند و تا زمانیكه این عدم اصالت به طرق گوناگون احراز نشود استصحاب می شود كه سند رسمی  اصالت دارد . از اصل صحت قرار دادها و اصل اصالت داشتن اسناد رسمی نمی توان برای اسناد عادی از جمله قولنامه ها وام گرفت ، زیرا قدرت اجرایی برای اسناد عادی مانند قولنامه در قانون پیش بینی نشده است . این استنباط از ماده 93 ق . ث حاصل می شود كه اِشعار داشته « مدلول كلیه اسناد رسمی بدون احتیاج به حكمی از محاكمه عدلیه لازم اجراست . »

وقتی سند عادی قولنامه از طرف تنظیم كنندگان آن می تواند مورد تردید و انكار واقع شود چگونه می تواند قابلیت اجرایی یا قدرت اجرایی داشته باشد . قولنامه نه تنها قدرت اجرایی ندارد بلكه اعتبار نسبی خود را از سایر مراجع قانونی مانند محاكم قضایی می گیرد . به عنوان مثال یك قولنامه در موارد تردید تا زمانیكه حكم بر تنفیذ و اثبات آن از طرف دادگاه صادر نشود از حیث اعتبار در تزلزل اعتباری بسر می برد و قوام معنایی ندارد .

پر واضح است كه همه اسناد رسمی  نیز قابلیت اجرایی ندارند چون شرط قابلیت اجراء سندرسمی  در مواقعی است كه مفاد سند رسمی دارای ابهامی نباشد . به بیان دیگر متن و مفاد سند باید صریح روشن ، منجز و قاطع باشد ، كه در هنگام اجراء نیاز به تفسیر و توضیح نداشته باشد . گاهی اسناد رسمی شكلاً یك سند رسمی محسوب می شوند ولی بر اثر عدم مهارت تنظیم كننده مفاد سند،دارای تناقض معنایی و آشفتگی حقوقی است كه به سادگی نمی توان آنرا اجراء كرد . به همین دلیل هیات عمومی دیوان عالی كشور در رای اصراری شماره 2915-25/10/37 خود آورده است كه « صدور اجرائیه وقتی صحیح است كه مدلول سند ثبت شده در دفتر اسناد رسمی صریح و بدون احتیاج به رسیدگی دیگری قابل اجرا باشد . »

5- قولنامه به جهت تردید پذیری رسمیت ندارد

قولنامه  سند عادی  است . چون سند عادی است دائماً می تواند مورد تردید و انكار قرار گیرد . هم اشخاص ثالث می توانند مفاد قولنامه را تردید و انكار نمایند هم خود طرفین و تنظیم كنندگان آن . خاصیت و ماهیت تردید و انكار پذیری قولنامه مورد تاكید قانونگذار است . تاكید قانونگذار در ماده 216 ق . آ . د . م به نمایش گذاشته شده است .

« كسی كه علیه او سند غیر رسمی ابراز شود ، میتواند خط یا مهر یا امضاء و یا اثر انگشت منتسب به خود را انكار نماید و احكام منكر بر او متربت می گردد و اگر سند ابرازی منتسب به شخص او نباشد می تواند تردید كند . » تزلزل معنایی و بی ثباتی قولنامه در این ماده به وضوح از طرف قانونگذار بیان شده است . قولنامه با این وصف سندی بسیار بی اعتبار بنظر می رسد كه قابل اتكا نبوده و نمی تواند ابزاری برای ثبات و قوام حقوق افراد باشد . سندی كه اصالت و قوام قانونی آن هر لحظه قابل تردید و   انكار باشد همانند ساختمان غیر اصولی می باشد كه برخلاف نظام مهندسی بنا شده در مقابل هر لرزه ی تردید باید منتظر ریزش آن بود . بدیهی است با این استدلال مهری كه بنگاه دار املاك به علامت قوام و ثبات بر دامنه قولنامه ها می زنند ، با پذیرش اصل تردید پذیری اسناد عادی و تزلزل آنها نمی تواند مهر قوام و ثبات باشد ، و اعتمادی بر این مهر و متن نشاید .

 

 

 



[1] - نظریه اداره حقوقی دادگستری ، شماره 50 ، ص 33 .

[2] - نظریه مشورتی شماره 5397/7 مورخ 5/12/60 اداره حقوقی دادگستری

[3] - نام كاتوزیان ، اثبات و دلیل اثبات ، ج اول ، ج دوم ، نشر میزان ، ص 278 .

[4]- اثبات و دلیل اثبات ، ج اول ، ج دوم ، نام كاتوزیان ، ص 311 .  




طبقه بندی: قولنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:06 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات
.: Weblog Themes By SlideTheme :.


البوم94-بنیامین بهادری


كد كج شدن تصاویر

* نام و نام خانوادگی :
آدرس وب سایت :
* آدرس ایمیل:
سن :
شهر :
تلفن :
آدرس :
نحوه تماس با شما: تلفن: آدرس ایمیل
نحوه آشنایی شما با ما:
موضوع پیام:
*پیام:

فرم تماس از پارس تولز