تبلیغات
سایت موضوعات حقوقی مهدی رحمانی منشادی

رزومه مهدی رحمانی منشادی

اینجانب مهدی رحمانی منشادی فرزند غلامحسین دیپلم خود را در رشته تجربی اخذ کردم.

در سال 83 پس از قبولی در دانشگاه مفید با رتبه 13 (در آزمون خاص) به تحصیل در رشته حقوق پرداختم و در سال 87 موفق به اخذ لیسانس حقوق گشتم.

برای ادامه تحصیلات در سال 87 در کنکور کارشناسی ارشد حقوق خصوصی امتحان دادم که موفق به اخذ رتبه 1 کارشناسی ارشد حقوق خصوصی و پذیرش در دانشکده حقوق دانشگاه تهران پردیس مرکزی شدم، از پایان نامه کارشناسی ارشد خود با عنوان قاعده وجوب دفع ضرر محتمل در فقه و حقوق موضوعه با درجه عالی  و 19 دفاع کردم. در سال 88 در امتحان کانون وکلا امتحان دادم و در امتحان کاراموزی قبول شدم  و بعد از اتمام دوران کاراموزی در سال 91 در اختبار کتبی و شفاهی شرکت کردم و قبول شدم و موفق به اخذ پایه 1 وکالت گشتم.

در اواخر سال 91 در کنار سایر فعالیت ها به کارهای تحقیقاتی مشغول شدم.

 

 لوح تقدیرها :

حقوقی :

1-لوح تقدیر سازمان سنجش (کسب رتبه 1 حقوق خصوصی، رتبه 10 کل رشته حقوق، سال 87)

2-لوح تقدیر دانشگاه تهران (کسب رتبه 1 به عنوان ورودی ممتاز دانشکده حقوق و علو سیاسی ، سال 88)

غیر حقوقی :

1-لوح تقدیر همایش تحجر سیاسی وفقهی (کسب مقام 9 ، سال 82)

2-لوح تقدیر ستاد اقامه نماز (کسب مقام 33 در ششمین مسابقه جوانان نویسنده و نویسندگان جوان)

3-لوح تقدیر سازمان ملی جوانان به عنوان جوان موفق ایرانی (در بخش ویژه)

 

گواهی های خارجی (شرکت در همایش، مقالات)

1-oxford cert universal academy / certificate of training /  Attended in Annual Conference on Modern Approaches to Researchs in the Humanities Held by MIPV Scientific Research Center

 

مدارج تحصیلی :

1- مدرک : لیسانس حقوق / محل اخذ مدرک : دانشگاه مفید قم

2- مدرک : فوق لیسانس حقوق خصوصی / محل اخذ مدرک : دانشگاه تهران پردیس مرکزی

3- مدرک : پایه یک وکالت / کانون وکلای دادگستری مرکز

 

فعالیتهای پژوهشی (مقاله،تحقیق،کتاب و..) :

حقوقی :

الف : شرکت در همایش ها و کنفرانس و ...

1-کنگره بین المللی جامع حقوق ایران /دانشگاه علامه طباطبائی

2- همایش ملی قانون آیین دادرسی کیفری 1392/ دانشگاه آزاد اسلامی واحد مراغه

3-اولین کنفرانس بین المللی حقوق و امور قضایی

4-چهارمین کنگره بین المللی حقوق پزشکی در زمینه حقوق ژنتیک

5-کنفرانس جهانی روانشناسی و علوم تربیتی، حقوق و علوم اجتماعی در آغاز هزاره سوم

6- کنفرانس سالانه رویکردهای نوین پژوهشی در علوم انسانی

7-اولین همایش ملی پژوهش های نوین در حوزه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی ایران

 

ب : طرح های پژوهشی

1-عنوان فعالیت : طرح پژوهشی/ سال : در حال انتشار / محل برگزاری : مرکز تحقیقات اخلاق و حقوق پزشکی تهران /عنوان : مسئولیت مدنی ناشی از روش های جدید درمان

2-عنوان فعالیت : طرح پژوهشی / سال : در حال انتشار / محل برگزاری : مرکز تحقیقات اخلاق و حقوق پزشکی تهران / عنوان : مشروعیت ژن درمانی از منظر فقه

 

ج : مقالات علمی پژوهشی

1-عنوان فعالیت : مقاله علمی و پژوهشی / سال : در حال انتشار / محل برگزاری : انجمن علمی حقوق  پزشکی ایران / توضیح : اکسپت شده / عنوان : مسئولیت مدنی ناشی از تحقیات درمانی

2- عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1394/ محل انتشار : اولین همایش ملی پژوهش های نوین در حوزه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی ایران/ عنوان : پیش فروش در فقه و حقوق موضوعه

3-عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1394/ محل انتشار : اولین همایش ملی پژوهش های نوین در حوزه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی ایران/ عنوان : آشنایی با تجارت الکترونیک و مدل های آن

4-عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1394/ محل انتشار : اولین همایش ملی پژوهش های نوین در حوزه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی ایران/ عنوان : مهاجرت در آینه حقوق

5-عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1394/ محل انتشار : اولین همایش ملی پژوهش های نوین در حوزه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی ایران/ عنوان : مسئولیت مدنی و کیفری در ورزش

6-عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1394/ محل انتشار : اولین همایش ملی پژوهش های نوین در حوزه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی ایران/ عنوان : نظریه نمایندگی در معامله فضولی

 

د : مقالات همایش (ارائه شفاهی)

1-عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1394 / محل انتشار : اولین کنفرانس بین المللی حقوق و امور قضایی/ عنوان : کارکرد قاعده وجوب دفع ضرر محتمل در حقوق

2-عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1394 / محل انتشار : اولین کنفرانس بین المللی حقوق و امور قضایی/ عنوان : نظریه نمایندگی در معامله فضولی

3-عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1394 / محل انتشار : اولین کنفرانس بین المللی حقوق و امور قضایی/ عنوان : مسئولیت مدنی و کیفری در ورزش

4-عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1395 / محل انتشار : کنفرانس جهانی روانشناسی و علوم تربیتی، حقوق و علوم اجتماعی در آغاز هزاره سوم، اردیبهشت ۹۵ / عنوان : کاربرد اصولی قاعده وجوب دفع ضرر محتمل

5-عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1395 / محل انتشار : کنفرانس جهانی روانشناسی و علوم تربیتی، حقوق و علوم اجتماعی در آغاز هزاره سوم، اردیبهشت ۹۵ / عنوان : بازار بورس اوراق بهادار

6- عنوان فعالیت : مقاله همایش/ سال : 1394/ محل انتشار : اولین همایش ملی پژوهش های نوین در حوزه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی ایران/ عنوان : پیش فروش در فقه و حقوق موضوعه


غیر حقوقی :

1-عنوان فعالیت : کتاب/ محل برگزاری : ستاد اقامه نماز -ششمین مسابقه بزرگ جوانان نویسنده و نویسندگان جوان / توضیح : داستان و شعر- کسب مقام 33

2-عنوان فعالیت : مقاله / سال : 1382 / محل برگزاری : نهاد نمایندگی مقام معظم رهبری در دانشگاه / توضیح : همایش تحجر سیاسی و تحجر فقهی – کسب مقام 9

 

دوره های آموزشی :

حقوقی :

1-نام دوره : آشنایی با اصول حقوق داوری / محل اخذ مدرک : مرکز توسعه آموزش های مجازی پارس/ ساعت : 100 ساعت / نمره : درجه عالی / سال : 94

2-نام دوره : آشنایی با اصول و قوانین مهاجرت / محل اخذ مدرک : مرکز توسعه آموزش های مجازی پارس/ ساعت : 40 ساعت / نمره : درجه عالی / سال : 94

 3- نام دوره : بورس و تجارت الکترونیک / محل اخذ مدرک : مرکز توسعه آموزش های مجازی پارس/ ساعت : 80 ساعت / نمره : درجه عالی / سال : 94

4- نام دوره : حقوق ورزشی / محل اخذ مدرک : مرکز توسعه آموزش های مجازی پارس / ساعت : 80 ساعت / نمره : درجه عالی / سال : 94

5-نام دوره : مدیریت قراردادها / محل اخذ مدرک : مرکز توسعه آموزش های مجازی پارس / ساعت : 70 ساعت / نمره : درجه عالی / سال : 94

غیر حقوقی :

1-نام دوره : به سوی خانواده برابر/ محل اخذ مدرک : مرکز آموزش خانواده رستا / سال : 94

2- نام دوره : مهارت های خانواده برابر/ محل اخذ مدرک : مرکز آموزش خانواده رستا / سال : 94

 

فعالیتهای اجرایی :

حقوقی :

1-محل خدمت : کانون وکلای دادگستری مرکز (یزد) / سمت : وکیل دادگستری (کارآموز) / تاریخ شروع 22/10/1389الی 16/10/1391

2- محل خدمت : کانون وکلای دادگستری مرکز (یزد) / سمت : وکیل پایه یک دادگستری

3-محل خدمت : دانشگاه فنی امام علی (ع) یزد / سمت : استاد دانشگاه

 

فعالیتهای فرهنگی (عضویت و فعالیت در هیئتهای مذهبی ، انجمنهای خیرخواهانه و ...) :

حقوقی :

1-عضویت در انجمن علمی حقوق شناسی

2-عضویت در انجمن علمی حقوق پزشکی

3-عضویت در انجمن علمی اخلاق زیستی اسلامی

4-عضویت در انجمن ایرانی مطالعات سازمان ملل متحد

5-عضویت در بسیج حقوقدان یزد

غیر حقوقی :

1-عضویت در انجمن حمایت از حیوانات

2-عضویت در انجمن حمایت از انتقاضه فلسطین




طبقه بندی: پروفایل مدیر سایت (مهدی رحمانی منشادی)،

تاریخ : جمعه 14 خرداد 1395 | 12:59 ق.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

اظهارنامه دعوت حضور در دفترخانه جهت انتقال سند

احتراما ، به اطلاع می رساند كه :برابر قرارداد مورخ   یك دستگاه آپارتمان پلاك ثبتی فرعی...... از ....... اصلی بخش را به مبلغ........ ریال به اینجانب فروخته و از ثمن معامله مبلغ.........ریال آن طی چك بانكی شماره.......مورخ ........ بانك..........به شما پرداخته ، آن را وصول نموده مورد معامله را تحویل داده اید

 

 

اظهار نامه مبنی بر دعوت فروشنده به حضور در دفتر خانه و انتقال رسمی مورد معامله همراه با چگونگی ابلاغ آن

برگ اظهار نامه

مشخصات و اقامتگاه اظهار كننده

موضوع اظهار نامه

مشخصات و اقامتگاه مخاطب

احمد احمدی به نشانی  تلفن

به شرح متن

حسین حسینی به نشانی  تلفن

خلاصه اظهارات

مخاطب محترم :

جناب آقای

با سلام ،

احتراما ، به اطلاع می رساند كه :

برابر قرارداد مورخ   یك دستگاه آپارتمان پلاك ثبتی فرعی...... از ....... اصلی بخش را به مبلغ........ ریال به اینجانب فروخته و از ثمن معامله مبلغ.........ریال آن طی چك بانكی شماره.......مورخ ........ بانك..........به شما پرداخته ، آن را وصول نموده مورد معامله را تحویل داده اید ، نظر بر اینكه بین طرفین عقد بیع محقق شده است و بر حسب ماده    قرارداد تعهد نموده اید در تاریخ .........با حضور در دفتر خانه شماره    مورد معامله در قبلا اخذ بقیه ثمن به اظهار كننده انتقال دهید اینك به لحاظ امتناع از اجرای مفاد تعهد بند یاد شده به جنابعالی ابلاغ می شود در تاریخ.......  ساعت 8 الی 30/14 در دفتر خانه شمرده ( ذكر شده در قرارداد ) به نشانی.........حضور یافته مورد معامله در قبال دریافت بقیه ثمن رسما انتقال دهید بدیهی است در صورت امتناع از انتقال حسب بند......قرارداد را دادگاه تنظیم انتقال و خسارت به دادرسی و وجه التزام معین شده مطالبه خواهد شد .

با تقدیم احترام

نام و نام خانوادگی(خریدار)

امضاء و تاریخ

خلاصه جواب

592

شماره ثبت اظهار نامه

25/02/75

به تاریخ نهم خرداد هفتاد و پنج به نشانی معینه مراجعه شد مخاطب حضور داشت با احراز هویت حسب ماده 68 ق –د- م (جدید ) یك نسخه به وی ابلاغ گردید

نام – امضاء







طبقه بندی: اظهارنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:28 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

اظهارنامه تمکین علیه زن

مخاطب محترم جناب آقای /خانم با سلام ،احتراما ، همانطوریكه مستحضرید :جنابعالی به استناد عقد نامه شماره تنظیمی در دفتر خانه ازدواج شماره 12 شهرستان نطنز زوجه شرعی و دائمی اینجانب می باشید

 

 

اظهار نامه از سوی زوج برای زوجه جهت تمكین

برگ اظهار نامه

مشخصات و اقامتگاه اظهار كننده

موضوع اظهار نامه

مشخصات و اقامتگاه مخاطب

مشخصات كامل( شوهر )

تقاضای بازگشت به منزل و تمكین از سوی زوجه

مشخصات كامل زوجه (زن )

خلاصه اظهارات

مخاطب محترم جناب آقای /خانم

با سلام ،

احتراما ، همانطوریكه مستحضرید :

جنابعالی به استناد عقد نامه شماره تنظیمی در دفتر خانه ازدواج شماره       شهرستان       زوجه شرعی و دائمی اینجانب می باشید . اكنون 
از تاریخ    الی تاریخ     بدون داشتن دلیل موجه قانونی و همچنین كسب رضایت از اینجانب اقدام به ترك اقامتگاه نموده اید . از آنجا كه معتقدم اختلافات خانوادگی صرفا با پنجه قدرت تدبیر و تامل زوجین حل و فصل می گردد و قهر و كشمكش بجز افزودن بر میزان تنش و كدورت فی مابین هیچ چیز را به ارمغان نمی آورد ؛لذا از شما می خواهم تا ضمن بازگشت به منزل اقامتگاه موجبات پریشانی و تكدر خاطر شخص خود و خانواده را فراهم نیاورد . ضمناً چنانچه به فاصله گذشت یك هفته از تاریخ رویت این اظهار نامه تصمیم قطعی خود را جهت رجوع به منزل شوهر اتخاذ نمایید ، مطابق مقررات ، ناشزه محسوب از پرداخت نفقه محروم خواهید شد .

و السلام

نام و نام خانوادگی

امضاء – تاریخ

خلاصه جواب








طبقه بندی: اظهارنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:28 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

اظهارنامه جهت اطلاع از عدم حضور فروشنده در دفترخانه

احتراماً ، به استحضار عالی می رساند:آقای حسن حسینی یك باب خانه دارای پلاك ثبتی 16 فرعی از 1298 اصلی مفروز مجزا شده از پلاك اصلی فوق را كه در تهران خیابان ولیعصر بالاتر از میدان ونك خیابان ناهید پلاك 128 واقع است به موجب مبایعه نامه عادی مورخ 12/02/1372 كه فتوكپی تصدیق شده آن به پیوست این اظهار نامه تقدیم است ، به اینجانب فروخته و متعهد شده است

 

 

اظهار نامه به اداره ثبت جهت اطلاع از عدم حضور فروشنده در دفتر خانه

مشخصات و اقامتگاه اظهار كننده

موضوع اظهار نامه

مشخصات و اقامتگاه مخاطب

مشخصات كامل خریدار

عدم حضور در دفتر خانه جهت انتقال سند

مشخصات كامل فروشنده

خلاصه اظهارات

ریاست محترم اداره ثبت ناحیه شمال تهران

با سلام ،

احتراماً ، به استحضار عالی می رساند:

آقای حسن حسینی یك باب خانه دارای پلاك ثبتی 16 فرعی از 1298 اصلی مفروز مجزا شده از پلاك اصلی فوق را كه در تهران خیابان ولیعصر بالاتر از میدان ونك خیابان ناهید پلاك 128 واقع است به موجب مبایعه نامه عادی مورخ 12/02/1372 كه فتوكپی تصدیق شده آن به پیوست این اظهار نامه تقدیم است ، به اینجانب فروخته و متعهد شده است برای تنظیم سند رسمی انتقال در تاریخ 16/04/1373 در دفتر خانه شماره 129 تهران حاضر شوم نظر به اینكه نامبرده از حضور در دفتر خانه امتناع نموده و مقدمات انجام معامله را فراهم نكرده است ، ناچار به طرح دعوای حقوقی علیه وی جهت الزام به انجام تعهد هستم .

چون متحمل است نامبرده در صدد انتقال ملك مورد معامله به غیر برایند فعلا مراتب را به حضور آن مقام محترم اعلام می كنم تا فرمایند این اظهار نامه (یا تلگرام )در پرونده ثبتی پلاك مرقوم ضبط شود و دستورات هر گونه استعلام در خصوص این پلاك به مفاد آن توجه نماید . بدیهی است دستور مقام  قضایی در خصوص منع نقل و انتقال متعاقباً اعلام
خواهد شد .

با تشكر و تجدید احترام

نام و نام خانوادگی(خریدار و اظهار كننده

خلاصه جواب







طبقه بندی: اظهارنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:27 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

اظهارنامه تعهد بیع

مخاطب محترم :جناب آقای با سلام محترما به حكایت قرارداد مورخ ...تعهد نموده این در پلاك ثبتی..بخش ...به نشانی....به احداث ....دستگاه آپارتمان مبادرت نموده ، سپس با تكمیل بنا و آماده شدن مدارك انتقال واحد شماره ... آن را با حضور در دفتر خانه به نشانی... به اینجانب انتقال دهید

نمونه اظهارنامه تعهد بیع

مشخصات و اقامتگاه اظهار كننده

موضوع اظهار نامه

مشخصات و اقامتگاه مخاطب

(خانم )مشخصات كامل اظهار كننده

اعلام مراتب ذیل راجع به تعهد بیع

مشخصات كامل مخاطب (آقای )

خلاصه اظهارات

مخاطب محترم :

جناب آقای

با سلام

محترما به حكایت قرارداد مورخ     تعهد نموده این در پلاك ثبتی    بخش    به نشانی     به احداث     دستگاه آپارتمان مبادرت نموده ، سپس با تكمیل بنا و آماده شدن مدارك انتقال واحد شماره     آن را با حضور در دفتر خانه به نشانی     به اینجانب انتقال دهید نظر بر اینكه از مبلغ قرارداد   ریال آن پرداخت و قرار بوده بقیه در زمان تحویل و انتقال رسمی تادیه شود و علیرغم مضی (گذشت ) تاریخ اجرای تعهد از تحقق مفاد قرارداد امتناع نموده اید با ابلاغ این اظهار نامه اعلام می دارد چون در تاریخ مقرر در دفتر خانه مذكور حاضر نشده اید به منظور ابراز حسن نیت از شما دعوت می شود در تاریخ      ساعت 8 الی 5/14 در دفتر خانه یادشده حضور یافته و آپارتمان مورد قرارداد را به اینجانب انتقال دهید . در صورت امتناع ناگزیر اقامه دعوی و مطالبه تعهدات قرارداد و خسارت متعلقه خواهد بود .

 

 

 

 

با تشكر

نام و نام خانوادگی (خریدار )

امضاء ‌و تاریخ

 

 

 

 

خلاصه جواب

137

شماره ثبت اظهار نامه

15/01/75

به تاریخ بیستم فروردین هفتاد و پنج به نشانی مخاطب مراجعه شد . حضور نداشت . یك نسخه اظهار نامه طبق ماده 69 قانون آیین دادرسی مدنی (جدید ) با احراز هویت به خانم     همسرش ابلاغ گردید و تعهد نمود مخاطب را تسلیم اظهار شونده نماید .


نام - امضاء







طبقه بندی: اظهارنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:26 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

دعوت فروشنده جهت حضور در دفتر خانه و انتقال سند

مخاطب محترم :جناب آقای...با سلام ،احتراما ، به اطلاع می رساند كه :برابر قرارداد مورخ   یك دستگاه آپارتمان پلاك ثبتی فرعی ..از....  اصلی بخش ... را به مبلغ 200 ریال به اینجانب فروخته و از ثمن معامله مبلغ100 ریال آن طی چك بانكی شماره 1000  مورخ  ...بانك... به شما پرداخته

اظهار نامه مبنی بر دعوت فروشنده به حضور در دفتر خانه و انتقال رسمی مورد معامله همراه با چگونگی ابلاغ آن


مشخصات و اقامتگاه اظهار كننده

موضوع اظهار نامه

مشخصات و اقامتگاه مخاطب

احمد احمدی به نشانی  تلفن

به شرح متن

حسین حسینی به نشانی  تلفن

خلاصه اظهارات

مخاطب محترم :

جناب آقای

با سلام ،

احتراما ، به اطلاع می رساند كه :

برابر قرارداد مورخ   یك دستگاه آپارتمان پلاك ثبتی فرعی    از    اصلی بخش     را به مبلغ     ریال به اینجانب فروخته و از ثمن معامله مبلغ    ریال آن طی چك بانكی شماره   مورخ    بانك   به شما پرداخته ، آن را وصول نموده مورد معامله را تحویل داده اید ، نظر بر اینكه بین طرفین عقد بیع محقق شده است و بر حسب ماده    قرارداد تعهد نموده اید در تاریخ     با حضور در دفتر خانه شماره    مورد معامله در قبلا اخذ بقیه ثمن به اظهار كننده انتقال دهید اینك به لحاظ امتناع از اجرای مفاد تعهد بند یاد شده به جنابعالی ابلاغ می شود در تاریخ     ساعت 8 الی 30/14 در دفتر خانه شمرده
( ذكر شده در قرارداد ) به نشانی     حضور یافته مورد معامله در قبال دریافت بقیه ثمن رسما انتقال دهید بدیهی است در صورت امتناع از انتقال حسب بند    قرارداد را دادگاه تنظیم انتقال و خسارت به دادرسی و وجه التزام معین شده مطالبه خواهد شد .

با تقدیم احترام

نام و نام خانوادگی(خریدار)

امضاء و تاریخ

خلاصه جواب

592

شماره ثبت اظهار نامه

25/02/75

به تاریخ نهم خرداد هفتاد و پنج به نشانی معینه مراجعه شد مخاطب حضور داشت با احراز هویت حسب ماده 68 ق –د- م (جدید ) یك نسخه به وی ابلاغ گردید

نام – امضاء






طبقه بندی: اظهارنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:24 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

اظهارنامه اخطار برای عزل وکیل و ابطال وکالت نامه

بدین وسیله مراتب عزل از وكالت اعطایی به شما كه طی وكالتنامة شماره 22 دفترخانه"شماره و نام شهرستان" جهت انجام وكالت مندرج در آن داده شده است رسماً اعلام می‌گردد.

مشخصات و اقامتگاه اظهار كننده

 


موضوع اظهار نامه

مشخصات و اقامتگاه مخاطب

مشخصات كامل موکل ( وکالت دهنده)

عزل وکالت اعطایی

مشخصات كامل وکیل

مخاطب محترم

بدین وسیله مراتب عزل از وكالت اعطایی به شما كه طی وكالتنامة شماره 22 دفترخانه"شماره و نام شهرستان" جهت انجام وكالت مندرج در آن داده شده است رسماً اعلام می‌گردد. فلذا با توجه به اینكه با ارسال این اظهارنامه قانونی دیگر شما اختیاری در انجام وكالتنامة مذكور ندارید، ضمن خودداری از انجام وكالتنامه حساب دوران وكالت خود را نیز ارائه فرمائید                                                                   


















رونوشت: دفترخانة "شماره و نام شهرستان" جهت ثبت موضوع عزل از وكالت شماره فوق الذكر در دفاتر مربوطه و عندالاستعلام اعلام عزل به مبادی مذكور.

خلاصه جواب

توجه: در قسمت مخاطب چنانچه پاسخی نسبت به اظهارنامه دارید پاسخ دهید







طبقه بندی: اظهارنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:23 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

اظهار نامه دعوت از فروشنده به حضور در دفتر خانه و انتقال سند منزل 

مخاطب محترم :با سلام ،احتراما ، به اطلاع می رساند كه :حسب قرارداد تعهد واگذاری ثبتی    فرعی از   اصلی بخش    شهرستان    یك باب خانه به نشانی .... را به مبلغ   .... ریال به موكل تعهد فروش نموده اید 00. از بهای مورد معامله مبلغ 0000 به شما پرداخت ، مبلغ  0000   ریال آن باقیمانده و مقرر بوده است در تاریخ  0/0/0/  در دفتر خانه شماره 000 تهران در قبال پرداخت وجه مذكور مورد معامله به نام موكل ثبت گردد .

برگ اظهار نامه


مشخصات و اقامتگاه اظهار كننده

موضوع اظهار نامه

مشخصات و اقامتگاه مخاطب

الف – وكالت از آقای

ب- به نشانی

دعوت به حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی

1-ج (مخاطب )به نشانی :

1- دفتر خانه شماره   به نشانی

خلاصه اظهارات

مخاطب محترم :

با سلام ،

احتراما ، به اطلاع می رساند كه :

حسب قرارداد تعهد واگذاری ثبتی    فرعی از   اصلی بخش    شهرستان    یك باب خانه به نشانی     را به مبلغ     ریال به موكل تعهد فروش نموده اید . از بهای مورد معامله مبلغ     به شما پرداخت ، مبلغ     ریال آن باقیمانده و مقرر بوده است در تاریخ    در دفتر خانه شماره      تهران در قبال پرداخت وجه مذكور مورد معامله به نام موكل ثبت گردد .

نظر بر اینكه درخواست نموده اید این اقدام به وقت دیگری موكول شود و علی رغم توافق كتبی طرفین برای تنظیم سند رسمی تاریخ دیگری تعیین نگردیده و به عذر نشدن مدارك موكول را بلاتكلیف گذارده اید اینك با ارسال این اظهار نامه حسب ماده 156 قانون مدنی (جدید ) از شما دعوت می شود در تاریخ   ساعت 8 الی 30/14 در دفتر خانه به شماره     به نشانی    (كه در قرارداد تعیین شده است ) حضور یافته وبا ارائه مدارك و اخذ بقیه ثمن و تحویل مورد معامله پلاك مرقوم را رسما به نام موكل انتقال دهید . بدیهی است در صورت عدم حضور ناگریز با اقامه دعوی و واریز مانده ثمن به صندوق دادگستری از دادگاه تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال خسارت دادرسی مطالبه خواهد شد . توجه تذكر داده می شود كه از تاریخ تحویل ملك مذكور اجرت المثل دوران تصرف مورد مطالبه قرار خواهد گرفت . این اظهار نامه جهت دفتر خانه نیز ارسال شده ، نسخه وكالت نامه اینجانب نیز ضمیمه است .

با تشكر

نام و نام خانوادگی(وكیل)

به وكالت آقای

خلاصه جواب

573

شماره ثبت اظهار نامه

22/02/75

به تاریخ دهم اردیبهشت هفتاد و پنج به نشانی مندرج در اظهار نامه مراجعه گردیده مخاطب از قبول آن امتناع نمود ، لذا طبق ماده 68 ق-آ-د- م (جدید ) اظهار نامه ابلاغ و هر سه نسخه اعاده شد.

نام – امضاء







طبقه بندی: اظهارنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:22 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

اظهارنامه موجر به مستاجر جهت پرداخت اجاره


به موجب قرارداد اجاره عادی مورخ  00اینجانب یك باب مغازه پلاك ثبتی 00فرعی از 10اصلی بخش1شهرستان را به جنابعالی داده ام .با انعقاد قرارداد مورد اجاره به تصرف شما داده شد و از آن استیفای منفعت نموده اید ، برابر قرارداد مذكور مقرر بوده است ..

مشخصات و اقامتگاه اظهار كننده

موضوع اظهار نامه

مشخصات و اقامتگاه مخاطب

مشخصات كامل خریدار

انجام تعهد در خصوص مراجعه

مشخصات كامل فروشنده

خلاصه اظهارات

مخاطب محترم :

با سلام ،

احتراما ، همانطوریكه مستحضرید :

به موجب قرارداد اجاره عادی مورخ    اینجانب یك باب مغازه پلاك ثبتی    فرعی از   اصلی بخش   شهرستان    را به جنابعالی داده ام .

با انعقاد قرارداد مورد اجاره به تصرف شما داده شد و از آن استیفای منفعت نموده اید ، برابر قرارداد مذكور مقرر بوده است اجاره بهای مورد اجاره (اجرت المسمی ) در موعد معین پرداخت شود و پس از مدت اجرت المثل آخر هر ماه ظرف 10 روز تادیه گردد . با كمال تاسف در طول مدت قرارداد اجاره بهای ماه   (آخرین ماه مدت قرارداد )به مبلغ   نپرداخته اید ، ضمنا اجرت المثل ماه   به مبلغ    ریال نیز تا كنون پرداخت نشده از تسویه اجور معوقه خودداری نموده اید . اینك حسب ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی (جدید ) با ارسال این اظهار نامه اعلام می شود طبق مواد 6 و 9 قانون روابط موجر و مستاجر مكلف بوده اید اجاره بهای مورد اجاره را ظرف مهلت مقرر قانونی بپردازید . لكن از تادیه خودداری نموده و بر امتناع ادامه داده اید

نظر به مراتب فوق به شما ابلاغ می شود ظرف 10 روز از تاریخ رویت این اظهار نامه مبلغ    ریال بابت اجاره بهای ماه    سال   به مبلغ    ریال و اجرت المثل ماه    همان سال را بپردازید . در صورت عدم پرداخت به مرجع قضایی مراجعه خواهد شد . انتظار دارد با تسویه وجوه مذكور حسن نیت خود را ابراز نمایید .

با تشكر

نام و نام خانوادگی

امضاء – تاریخ

خلاصه جواب









طبقه بندی: اظهارنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:13 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات
 اظهار نامه چیست و به چه منظور به کار می رود

از جمله اسناد قضایی که افراد در مسایل حقوقی خود به نحوی یا آن برخورد می نمایند اظهارنامه می باشد . فردی که در امری خود را صاحب حق می داند حتما لازم نیست برای مطالبه ی حق خویش اقدام به اقامه ی دعوی نماید زیرا ممکن است یا درخواست شفاهی از کسی که بایستی این حق را ادا نماید به مقصود خویش نایل گردد . اما در برخی موارد بایستی این مطالبه را اثبات نماید و چون اثبات مطالبه ی شفاهی به دلیل فراموشی یا انکار طرف مقابل  مشکل است بنابر این با تنظیم اظهار نامه و ارسال آن برای مخاطب به طور رسمی اقدام به مطالبه ی حق خود نماید البته لازم به ذکر است که مطالبه ی حق تنها در صورت ارسال برگ اظهارنامه از سوی مراجع قضایی اثبات می گردد یعنی مرجع قضایی ابلاغ اظهارنامه به طرف مقابل را تصدیق و تایید می نماید . خواهان حق ، زمانی میتواند حق خود را از طریق اظهارنامه مطالبه نماید که بر اساس توافق طرفین یا به موجب قانون یا عرف موعد مطالبه ی آن حق فرا رسیده یا سپری شده باشد .

در برخی از موارد هم ارسال اظهارنامه قبل از اقامه ی دعوای مورد نظر، ضروری است . مثلا زمانی كه محلی را به طور امانی به كارگر، سرایدار، خادم و به طور كلی به هر امین دیگری سپرده ایم اگر شخص مورد نظر از تخلیه و استرداد مال امانی امتناع نماید، بایستی ابتدا اظهار نامه ای تنظیم نموده و به طرف مقابل اعلام نماییم كه محل امانی را باز پس دهد در صورتی كه شخص امانتدار پس از گذشت ۱۰روز از زمان ابلاغ اظهار نامهمحل مزبور را باز پس ندهد ، متصرف عدوانی محسوب می گردد . بنابر این در این مورد می توان دعوای رفع تصرف عدوانی را مطرح نمود و از مزایای این دعوی كه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی می گردد استفاده كرد .

با توجه به مطالب عنوان شده نباید تصور كرد كه اظهار نامه فقط به منظور مطالبه ی حق ، تنظیم می گردد بلكه هر شخصی می تواند هر نوع اظهاری كه راجع به معاملات ، تعهدات یا روابط دیگرخود بادیگران 

را از طریق رسمی یعنی با تنظیم و  ارسال اظهارنامه به طرف خود اطلاع دهد . ذكر این نكته نیز ضروری به نظر می رسد كه در تنظیم اظهار نامه نمی توان خارج از نزاكت و اخلاق عمل نمود و از الفاظ ركیك و مستهجن استفاده كرد چون مراجع قضایی ( دفاتر دادگاه ها و ادارات  ثبت اسناد ) از ابلاغ اظهار نامه هایی كه خارج از نزاكت تنظیم شود خودداری می نمایند .

نحوه ی تنظیم اظهارنامه   

اوراق اظهار نامه در محل فروش تمبر و اوراق قضایی در مجتمع های قضایی در اختیار مراجعین گذاشته می شود . در صورتی كه بخواهیم برای یك نفر اظهار نامه بنویسیم  ، می بایست مطالب خود را در سه نسخه تنظیم نماییم ( برای هر نفر اضافی هم می باید یك نسخه ی اضاقی تنظیم گردد) پس از تهیه ی برگ اظهار نامه ، بایستی مطالب خود را در ستون خلاصه اظهارات بنویسیم . در نوشتن این مطالب بایستی كمال دقت را داشته باشیم چون هر مطلبی كه قید می كنیم ، از آنجایی كه در نهایت ذیل آن را امضا خواهیم كرد ، تحت شرایطی اقرار محسوب می گردد و ممكن است در دعوی ، طرف مقابل از آن بر علیه خودمان استفاده كند از طرف دیگر در برخی از موارد بایستی از ارسال اظهارنامه خود داری نماییم  زیرا در نتیجه ی این كار طرف دعوی از پیگیری قضایی شما آگاه شده و  اقدام به انحام عملیاتی می كند كه موجب از بین رفتن حقوق ادعایی شما خواهد شد . مثلا اگر بخواهیم اموال کسی را از جهت این كه بدهی خود را پرداخت نمی نماید توقیف كنیم ، با ارسال اظهار نامه ، بدهكار از احتمال توقیف اموال خود آگاه می شود و اقدام به فروش ، انتقال به نام دیگری و مخفی نمودن اموال خود می نماید که این امر احقاق حق را با مشکلات پیچیده ای روبرو می کند . 

نكته ی دیگری كه در تنظیم اظهار نامه باید به آن توجه نمود این است كه از نسبت دادن جرم به طرف مقابل با نوشتن اكاذیب خود داری نماییم چون ممكن است تحت شرابطی به عنوان مفتری یا كسی كه اقدام به نشر اكاذیب نموده است از سوی طرف مقابل تحت تعقیب كیفری قرار بگیریم .

نمونه ی اظهار نامه

اظهار نامه از طرف طلبکار برای مطالبه ی طلب  

 مشخصات و اقامتگاهاظهار کننده

 موضوع اظهارنامه

  مشخصات و اقامتگاه مخاطب

 نام و نام خانوادگی و نشانی و شماره ی تلفن

 اعلام مراتب ذیل

 نام و نشانی سرایدار

 خلاصه ی اظهارات

مخاطب محترم

با سلام و احترام ،

 از آنجاکه اینجانب به موجب رسید عادی مورخ ........... مبلغ .............. ریال از شما طلبکارم و جنابعالی تا کنون اقدام به پرداخت بدهی خود ننموده اید . لذا با ارسال این اظهارنامه به شما ابلاغ می شود ظرف مدت ۴۸ ساعت پس از ابلاغ این اظهار نامه نسبت به پرداخت دین خود اقدام نمایید در غیر این صورت اینجانب برای احقاق حق خود به مراجع قضایی مراجعه خواهم نمود .  بدیهی است  پرداخت اصل دین به همراه خسارات وارده ی ناشی از تاخیر تادیه و هزینه ی دادرسی بر عهده ی شما خواهد بود .

 

با احترام مجدد

نام و نام خانوادگی

امضا

 

 

خلاصه ی جواب

 

 

 

 گاهی اوقات همراه با اظهار نامه می خواهیم سند یا مال یا وجهی را به طرف مقابل تسلیم نماییم که در این صورت آن سند یا مال یا وجه را به مرجعی که اظهار نامه را برای ابلاغ به آن تسلیم می نمایم تحویل می دهیم  تا تحت نظر و حفاظت آن مرجع قرار گیرد که در این صورت اگر امکان تحویل آن همراه با اظهار نامه به طرف مقابل باشد، به ضمیمه‌ی اظهار نامه تحویل وی داده می شود. در غیر این صورت به طرف مقابل ابلاغ می گردد که برای تحویل گرفتن آن به مرجع مزبور مراجعه نماید. اما اگر ضمن قرارداد متعهد شده باشیم که این اقدام ( تحویل دادن موارد مذكور) در محل و به ترتیب دیگری صورت پذیرد ، می بایست براساس قرارداد فی مابین اقدام نماییم. نمونه‌ی اظهار نامه تكمیل شده ، برای آگهی از نحوه‌ی تكمیل آن ، در بالا آورده شده است.

نحوه‌ی ارسال اظهار نامه

پس از تنظیم و تكمیل اظهار نامه، مبلغ 10۰00 ریال تمبر بر روی آن الصاق و آن را برای ابلاغ به مخاطب به دفتر دادگاه یا اداره ثبت اسناد محل سكونت وی  تسلیم می نماییم. ( در واقع در مجتمع های قضایی اظهار نامه ها برای ابلاغ به دفتر مجتمع قضایی تحویل می گردد و۲۰ روز بعد برای اطلاع از نتیجه‌ی ابلاغ ، به همان جا مراجعه می شود و نیز در اداره ثبت اسناد  دبیر خانه‌ی آن اداره یا محل خاصی در سیستم تقسیم بندی کار ، متصدی این امر است).

در صورتی که در این محل ها، دایره اظهار نامه وجود داشته باشد، به این دوابر مراجعه می نماییم. پس از تحویل سه نسخه اظهار نامه‌ی تكمیل شده به یكی از مراجع  قوق الذکر، ابلاغ اظهار نامه از طریق " اداره ابلاغ مرجع قضایی مورد نظر صورت می گیرد به این ترتیب که مرجع قضایی با اعزام مامور رسمی خود به نشانی فید شده در اظهار نامه ، یک نسخه از آن را به مخاطب اظهار نامه تحویل می‌دهد و در نسخه های دیگر چگونگی ابلاغ اظهار نامه و پاسخ مخاطب ( در صورتی که وی به اظهار نامه پاسخ داده باشد)، به صورت کتبی قید می گردد و در نهایت نسخه های مزبور به مرجع قضایی ( مجتمع قضایی یا اداره‌ی ثبت ) بازپس داده می‌شود. بنابراین اظهاركننده باید پس از گذشت یک هفته تا 20 روز از تاریخ تحویل اظهار نامه ، به آن مرجع مراجعه و یک نسخه از اظهار نامه را دریافت نماید. نسخه دیگر نیز در دفتر اظهار نامه دادگاه ، بایگانی می گردد.

پاسخ یه اظهار نامه

زمانی که اظهار نامه ای برای ما ارسال می گردد، حتما لازم نیست بلافاصله به آن پاسخ دهیم چون امکان دارد به علت سرعت در پاسخ دهی، در پاسخ خود مواردی را ناشیانه ذکر کنیم  که در اقامه دعوی از سوری طرف مقابل بر علیه خودمان مورد استفاده قرار گیرد. بنابراین شایسته است که مأمور ابلاغ را در انتظار نگذاشته و با مرخص نمودن او ، در فرصتی مناسب  یک اظهار نامه‌ی دیگر با طی مراحلی که گفته شده است ، پاسخ دقیق و مستند خود را تنظیم و به اظهار کننده‌ی اظهار نامه‌ی نخست اطلاع دهیم.




طبقه بندی: اظهارنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:13 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

 گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، اما مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید نسبت به تصفیه حساب‌های شهرداری، دارایی و غیره اقدام کند. در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین‌شده در قرارداد معامله را انجام دهند. به این قرارداد تنظیم‌شده قولنامه گفته می‌شود.

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه یعنی قول مکتوب می‌دانند و به همین دلیل معتقدند به موجب قولنامه نمی‌توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه‌نامه را - با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد - قرارداد خرید و فروش می‌دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه‌نامه را به انجام تعهداتش می‌توان درخواست کرد. باید توجه داشت آنچه را که در زبان حقوقی مبایعه‌نامه می‌گویند، همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی‌توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه‌نامه باهم متفاوت است، آثار حقوقی متفاوتی بر آنها بار کرد. قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می‌توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند از دادگاه درخواست کرد. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می‌تواند از دادگاه صالح درخواست کند تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.

  وجه التزام
طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می‌کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند، مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (متعهدله) باشد، این مبلغ را وجه التزام می‌گویند.
اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش‌های ذیل می‌تواند باشد:
1) در قولنامه قید می‌شود در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع کند، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین‌شده را مطالبه کند و نمی‌توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.
2) در قولنامه طرفین موافقت می‌کنند که در تاریخی معین در دفترخانه تعیین‌شده حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ مشخصی را به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد. 3) چنانچه در قولنامه ذکر شود که طرفین موافقت کردند در تاریخ..... در دفترخانه.... حاضر شوند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه.... ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد. کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.

 آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟
قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌های معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعداً دچار مشکل نشوند.

 چند توصیه به خریدار
خریدار باید مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. اگر مورد معامله، ملک است، بررسی شود که مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به طور روشن در سند توصیف شده باشد.
اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، دلایل احراز سمت آنها بررسی شود تا مشخص شود آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ و اگر امضاکننده ولی مالک است، مطمئن شود که در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. همچنین در جایی که امضاکننده قیم مالک است باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال مولی‌علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و همچنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
خریدار مطمئن شود که فروشنده ممنوع‌المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.
اگر فروشنده خیلی پیر یا مریض احوال است و حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه کند و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.
تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا با سند رسمی به وی منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. اگر شخص قصد خرید ملک مسکونی، تجاری یا اداری را دارد مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود در قرارداد ترتیب، مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید شود.
خریدار سعی کند تمام پرداختی‌ها به وسیله چک تضمینی انجام شود تا در صورتی که فروشنده منکر دریافت وجه شود، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد.
در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین کنند و برای عدم حضور یا امتناع از حضور، وجه التزام سنگینی قرار داده شود. در مورد خرید املاک دقت شود که ملک مورد نظر مشکل ثبتی یا معاوضی نداشته باشد.

  توصیه‌هایی به فروشنده
از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شده و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
فروشنده، مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد. حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شده و این نکته ذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را برهم زند.
اگر مالکان متعدد بوده و یکی از آنها عهده‌دار مذاکره با خریدار باشد، حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا می‌کند. اگر فروشنده قیمت معامله را از طریق چک دریافت می‌کند، باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می‌تواند وجه چک را مطالبه کند و نمی‌تواند معامله را برهم زند. مگر اینکه چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.




طبقه بندی: قولنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:07 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

نکاتی حقوقی درباره قولنامه

نکاتی حقوقی درباره قولنامهقولنامه نوشته‌ای عادی است که از توافق بر واقع ساختن عقدی در موردی معین حکایت می‌کند و ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی معین است. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است. قولنامه یک عمل حقوقی حاصل اراده دو طرف است که ...

قولنامه نوشته‌ای عادی است که از توافق بر واقع ساختن عقدی در موردی معین حکایت می‌کند و ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی معین است. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

قولنامه یک عمل حقوقی حاصل اراده دو طرف است که خواسته‌اند با این عمل، حقوق و تکالیفی در روابط حقوقی خود ایجاد کنند، علاوه بر اینکه ماده ۱۰ قانون مدنی که مبتنی بر اصل آزادی قراردادها است، عمل آنها را به رسمیت می شناسد و در روابط حقوقی آنها مؤثر است. 
ماده ۱۰ قانون مدنی می‌گوید: «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»
برای پی بردن به ماهیت واقعی قولنامه باید به عقیده طرفین توجه شود. ممکن است قولنامه فقط به امضای یکی از طرفین رسیده باشد و در واقع تعهدی یک‌طرفه باشد. این قبیل اسناد که فقط قول انجام معامله و وعده آن است، مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی نبوده و لازم‌الوفا نیست. 
آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاه‌ها نمی‌توانند طرفین را الزام به وفا کنند اما اگر در قولنامه، مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولی که قانوناً باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد، چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعی میان طرفین کند و دارای امضای طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگری در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه‌ای از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه‌ها و مراجع رسمی نمی‌توانند مگر در موارد استثنا به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند.
این در حالی است که چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادی میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد می‌شود که مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت می‌دارد، انتقال دهد و طرف دیگر نیز آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا کنند، چنین قولنامه‌ای در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایی نیست و از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و ذی‌نفع می‌تواند از طریق مراجع قضایی الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد.
همچنین دادگاه در صورت احراز اصالت سند می‌تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرای قرارداد صادر کند و ممکن است متن قولنامه به نحوی تنظیم شود که دلالت کند بر اینکه قصد طرفین آن است که در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه‌التزام را نیز بپردازند. 
در این صورت دادگاه می‌تواند در صورت تقاضای خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمی و پرداخت وجه‌الالتزام را صادر کند. 

انواع معاملات 
مفاهیمی از قبیل قولنامه، بیع‌نامه یا مبایعه‌نامه که در جامعه و در صنف مشاوره معاملات املاک یا اتومبیل مطرح است، با مفاهیم حقوقی که در محاکم و جامعه حقوقی مطرح می‌شود، متفاوت است. 
جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند، نه اینکه جامعه و عرف از آن اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند و جامعه حقوقی تعریف دیگری با ابداع مفاهیم و اصطلاحات جدید حقوقی ارائه کند. 

معاملات با قولنامه 
بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می‌شود و طرفین به یکدیگر مهلت می‌دهند که باقیمانده ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه شود؛ در غیر این صورت معامله‌ای انجام نخواهد شد..
قولنامه ممکن است رسمی یا عادی باشد. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد، با جمع بودن شرایط خاص می‌توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجراییه کرد؛ این در حالی است که قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. 
مسئله تنظیم قولنامه از قبل تا اندازه‌ای مرسوم بوده اما با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شده است.

معاملات با سند رسمی 
معاملات با سند رسمی می‌تواند به دو صورت انجام شود.
1- نخست اینکه مبلغ ناچیزی به عنوان بیعانه در قولنامه نوشته شده و ملک تحویل داده نمی‌شود تا انتقال سند رسمی صورت گیرد. در این صورت، هر گاه کوتاهی و تقصیری از طرف خریدار باشد و معامله صورت نگیرد، مسئولیتی متوجه فروشنده نخواهد بود. 
در صورتی که اگر تقصیر و کوتاهی از طرف فروشنده باشد، خریدار می‌تواند او را از طریق محاکم ملزم به انجام معامله و تعهد کند. 
در این شرایط محاکم مکلفند خریدار را قانوناً ملزم کرده و در صورت عدم اجرای حکم، محاکم خود مکلفند به نمایندگی از طرف فروشنده آن را انجام دهند. 
2- دوم اینکه خریدار بیشتر ثمن معامله را در سند عادی پرداخت می‌کند و ملک را تحویل گرفته و فروشنده ملزم به تنظیم سند قانونی خواهد بود.

اعتبار قولنامه در دادگاه 
قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می‌توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند از دادگاه درخواست کرد. 
به این ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می‌تواند از دادگاه صالح درخواست کند تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور و ملزم کند.

آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟ 
قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌های معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید ‌‌نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.

نکات مورد توجه در تنظیم قولنامه
1- خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد.
2- اگر مورد معامله ملک است، خریدار بررسی کند که توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد. (آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره)

احراز سمت وکیل، ولی یا قیم
3- اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و ببیند آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ 
همچنین اگر امضاکننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک بالغ نشده است.
در جایی نیز که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال مولی‌علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.

لزوم مشاهده گواهی انحصار وراثت
4- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده کرده و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
5- خریدار باید مطمئن شود که فروشنده ممنوع‌المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.

مراجعه به اداره سرپرستی محجوران
6- اگر فروشنده خیلی مسن یا مریض احوال است و حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجوران مراجعه کند و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجوران آن اداره نباشد.
7- خریدار تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا اینکه مورد معامله با سند رسمی به وی منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. 
8- اگر خریدار قصد خرید ملک (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری) را دارد، باید مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، در قرارداد لازم است که ترتیب، مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید شود.

استفاده از چک تضمینی در پرداخت‌ها
9- بهتر است خریدار تلاش کند که تمام پرداختی‌ها به وسیله چک تضمینی انجام شود تا در صورتی که فروشنده منکر دریافت وجه شد، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد.
10- بهتر است که خریدار و فروشنده در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین کنند همچنین لازم است که برای حاضر نشدن یا امتناع از حضور وجه التزام سنگینی قرار داده شود.
11- در مورد خرید املاک، باید دقت شود که ملک مورد نظر مشکل ثبتی یا معاوضی نداشته باشد.

لزوم کسب اطمینان از توان مالی خریدار
12- لازم است از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
13- ضروری است که فروشنده، مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد.
14- حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین و این نکته ذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را بر هم بزند.

لزوم درج امضای همه مالکان
15- اگر مالکان متعدد بوده و یکی از آنها عهده‌دار مذاکره با خریدار باشد، حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا می‌کند.
16- فروشنده باید به طور کلی مشخصات ملک را در قولنامه تصریح کند. به خصوص زمانی که این مشخصات منفی و مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.
17- اگر فروشنده قیمت معامله را از طریق چک دریافت می‌کند، باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می‌تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمی‌تواند برهم بزند؛ مگر اینکه چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.

عدم حضور خریدار یا فروشنده در دفترخانه
پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری کنند، طرف دیگر چه حقی دارد؟ 
در پاسخ به این پرسش باید گفت که طرف دیگر می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجرائیه کند. در صورتی که طرف معامله از حضور در دفترخانه برای امضا خودداری کند، نماینده اجرای احکام سند انتقال را امضا خواهد کرد. 
قبل از اقامه چنین دعوایی بهتر است حسب مورد (فروشنده یا خریدار) امتناع طرف دیگر از حضور در دفترخانه و نیز حاضر و آماده بودن خود در دفترخانه را برای انتقال، به وسیله گواهی دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه یا از طریق ارسال اظهارنامه اثبات کند. 

وجه التزام در قولنامه
پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که وجه التزام در قرارداد به چه معنا است و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می‌گیرد؟ 
در پاسخ باید گفت، منظور از وجه التزام این است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد، این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل او است، اخذ شود و به طرف دیگر تعلق گیرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روش‌های ذیل می‌تواند باشد:
1- در قولنامه ذکر می‌شود که در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع کند، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد. 
در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین‌شده را مطالبه کند.
2- همچنین طرفین می‌توانند به صورت جامع‌تر توافق ‌کنند که در تاریخی در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک از آنها در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد. 
نکته مهمی که در این میان وجود دارد، این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. به عنوان مثال، خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر نیزاحراز شود.




طبقه بندی: قولنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:07 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

وزن قولنامه در ترازوی رسمیت

یكی از اسناد عادی پركاربرد در نظام حقوقی ایران قولنامه است . در اكثریت جامعه حتی حقوقدانان  به آثار حقوقی قولنامه  آگاهند ابتدا معاملات  خود را در بنگاه های املاك انجام می دهند . این سند عادی پركاربرد به یك واقعیت انكار ناپذیر در جامعه تبدیل شد . حال كه یك واقعیت است و جامعه عوام این سند عادی را ابراز مالكیت تصور می كند . جایگاه حقوقی آنرا از حیث « رسمیت » بررسی و نتیجه می گیریم كه برخلاف باور عمومی جامعه بنا به ادله پنجگانه زیر قولنامه در ترازوی « رسمیت» وزن و اعتباری ندارد .

1-قولنامه به جهت عدم ایجاد حق عینی رسمیت ندارد .

2- قولنامه به جهت عدم قابلیت استناد رسمیت ندارد .

3-  قولنامه به جهت عدم تنظیم به وسیله مامور صالح رسمیت ندارد .

4- قولنامه به جهت عدم قدرت اجرایی رسمیت ندارد .

5- قولنامه به جهت تردید پذیری رسمیت ندارد .

1-قولنامه به جهت عدم ایجاد حق عینی رسمیت ندارد .

 قول نامه برای متعاملین حق عینی ایجاد نمی كند بلكه موجد حق ذمی است . [1] مردم به دو منظور به بنگاه های املاك مراجعه می كنند یكی پیدا كردن ملكی كه قصد خرید آنرا دارند و دیگری مالك شدن بر آن ملك از طریق تنظیم قول نامه . با استدلال زیر مراجعین به بنگاه های املاك با تنظیم قول نامه به هدف دوم خودم نمی رسند .

برابر بند 1 ماده 46 ق . ث كلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاكی كه قبلاً در  دفتر املاك ثبت شد . ثبت آنها اجباری است . هر گونه معامله راجع املاك مشمول همین عقود و معاملات است كه حتماً باید ثبت شود .

پس معاملات موسوم به معاملات قولنامه ای املاك چون عادی صورت می گیرند و در دفاتر رسمی به ثبت نمی رسند ، معاملات ناقل مالكیت برای افراد نبوده و هیچ  گونه حق عینی ناشی از املاك برای افراد ایجاد نمی كنند . قول نامه و عده بیع و معامله است چون وعده است برای طرفین قولنامه ایجاد تعهد می كند. عدم ایفاء تعهد از ناحیه یك طرف قولنامه موجب ایجاد  خسارت و حق ذمی برای طرف دیگر می شود. نتیجه ای كه از این تحلیل استنباط می شود . اختصاراً  آنست كه : برای دستیابی و اطلاع  از املاك مورد نیاز ، مراجعه به بنگاه های املاك ضروری است ولی جهت انتقال مالكیت ملك مورد خریداری ،  بایستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه كرد تا به هر دو هدف خود رسید. در غیر این صورت باید منتظر تالی فاسد معاملات قولنامه ای باشیم .

تالی فاسد معاملات به دو صورت بروز می كند : صورت اول آن است كه هیچ اختلافی میان طرفین قولنامه ایجاد نشود . در این فرض چون قولنامه ناقل مالكیت نیست خریدار هرگز مالك قانونی شناخته نخواهد شد ، ثمن را پرداخته ولی مثمن به تملیك او در نیامده است ، زیر قولنامه از عقود ناقله موضوع ماده 47 ق . ث  نیست . صورت دوم آن است كه میان طرفین قولنامه ایجاد اختلاف شود در این فرض صرفنظر از مالك نشدن از طریق قولنامه ، بار اثبات انجام معامله بر دوش طرفین می افتد و باید از طریق مراجعه به محاكم دادگستری و طرح دعاوی از  قبیل اثبات مالكیت ، الزام بر انتقال سند، تنفیذ معامله و پرداخت هزینه های وكالت ، كارشناسی و دادرسی و اتلاف وقت، مالكیت قانونی خود را اثبات كرد .

سوالی كه در فرض اخیر مطرح است اینكه متعاملینی كه نسبت به مفاد قولنامه اختلاف دارند و به محكمه مراجعه كرده اند چنانچه در دادگاه اقرار به عقد بیع نمایند  جایگاه این اقرار چیست ؟ آیا این اقرار برای مالكیت طرفین قولنامه ، سند محسوب می شود؟ و نیاز به اجرای تشریفات مواد 47 و 48 قانون ثبت نیست ؟ پاسخ چنین بنظر می رسد با آنكه  اساساً ثبت معامله جزء شرایط اساسی صحت یك معامله نیست و عدم ثبت سند مبطل یك معامله محسوب نمی شود ، و لیكن با تكیه به مفاد ماده 365 . ق . آ . د . م كه اشعار داشته « هر كسی اقرار به امری نماید كه دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگری برای ثبوت آن حق لازم نیست . »  بنظر می رسد در صورت اقرار به عقد بیع از ناحیه طرفین قولنامه در دادگاه ، عقد بیع احراز می شود و حق مشتری بر مبیع ثابت می گردد ومی تواند الزام بایع را به تنظیم سند رسمی و حضور در دفتر خانه اسناد رسمی بخواهد . در این فرض نیز اولاً عقد بیع به وسیله اقرار طرفین در دادگاه ، احراز شده نه به وسیله قولنامه . ثانیاً اقرار حتی در دادگاه ، فقط مُثبت عقد بیع است . طرفین قولنامه را از اجرای تشریفات قانونی مواد 47 و 48 قانون ثبت بی نیاز نمی كند و ثالثاً چون دولت تنها كسی را مالك می شناسد كه مطابق ماده 22 ق . ث ملك در دفتر املاك بنام او ثبت شده است طرفین قولنامه ناچاراً برای اینكه مالك قانونی شناخته شوند حتماً باید معامله موضوع قولنامه را در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسانند .[2]

 2- قول نامه به جهت عدم قابلیت اسناد ، رسمیت ندارد .

یكی از ویژگی های سند رسمی « قابلیت استناد » است . ماده 1283 ق . م در تعریف سند به معنی خاص اشعار داشته « سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوا یا دفاع « قابل استناد » باشد . به حكم این تعریف سند باید توان اثباتی داشته باشد . چنانچه سندی توان اثباتی یك واقعه حقوقی را نداشته باشد نمی توان آنرا سند نامید .

« قولنامه » از جمله اسنادی است كه توان اثباتی ندارد و قابلیت استناد هم ندارد . [3] به عنوان مثال كسی نمی تواند به استناد قولنامه عادی دعوی طرح كند و به خوانده دعوی بگوید به استناد قولنامه عادی فروش ملك او باید اجرت المثل ایام تصرف خود را به من بدهی . قولنامه نفسأ دلیل اثبات مالكیت بر عین و منافع آن نمی باشد این مفهوم از ماده 22 ق . ث استنباط می گردد . نتیجتاً چون قولنامه توان اثباتی ندارد و قابل استناد نیست پس سند هم محسوب نمی شود زیرا از جمله شرایط سند بنا به مفهوم ماده 1283 ق . م قابلیت استناد سند  است .

3-قول نامه به جهت عدم تنظیم به وسیله مامور صالح رسمیت ندارد .

سند رسمی سه ویژگی دارد تا رسمیت یابد .

1-مامور رسمی دولت آنرا تنظیم كند  2- صالح بودن مامور تنظیم كننده سند 3- رعایت مقررات قانونی در تنظیم سند . مامور صالح ماموری است كه با دارا بودن اهلیت قانونی و مهارت در فنی خاص، از ناحیه حكومت برای تنظیم سند تعیین می گردد . بنگاه دار كه مبادرت به تنظیم قولنامه می نماید یك شخص عادی است .  مامور صالح دولت نیست چون از طرف حكومت منصوب نگشته است . بنگاه دار از حیث مهارت فنی در تنظیم سند نیز صالح به نظر نمی رسد او هیچ گونه مهارت حقوقی برای تنظیم یك سند حقوقی بنام مبایعنامه ندارد . تنظیم مبایعنامه مستلزم آشنایی با قوانین مدنی است . نتیجتاً چون قولنامه را یك مامور صالح رسمی تنظیم نمی كند لذا قولنامه ویژگی رسمیت خود را از دست می دهد و نمی تواند یك سند رسمی محسوب می شود .

4- قولنامه به جهت عدم قدرت اجرایی رسمیت ندارد .

اسناد رسمی به نفس رسمیت آنها قابلیت اجرایی دارند . قدرت اجرایی سند رسمی زاییده اصل صحت قراردادهاست . [4] اصل صحت قرار دادها اقتضاء می كند كه سند رسمی قدرت اجرایی داشته باشد . قدرت اجرایی سند می تواند ناشی از اصالت اسناد رسمی هم باشد زیرا اصل بر آن است كه اسناد رسمی اصالت دارند و تا زمانیكه این عدم اصالت به طرق گوناگون احراز نشود استصحاب می شود كه سند رسمی  اصالت دارد . از اصل صحت قرار دادها و اصل اصالت داشتن اسناد رسمی نمی توان برای اسناد عادی از جمله قولنامه ها وام گرفت ، زیرا قدرت اجرایی برای اسناد عادی مانند قولنامه در قانون پیش بینی نشده است . این استنباط از ماده 93 ق . ث حاصل می شود كه اِشعار داشته « مدلول كلیه اسناد رسمی بدون احتیاج به حكمی از محاكمه عدلیه لازم اجراست . »

وقتی سند عادی قولنامه از طرف تنظیم كنندگان آن می تواند مورد تردید و انكار واقع شود چگونه می تواند قابلیت اجرایی یا قدرت اجرایی داشته باشد . قولنامه نه تنها قدرت اجرایی ندارد بلكه اعتبار نسبی خود را از سایر مراجع قانونی مانند محاكم قضایی می گیرد . به عنوان مثال یك قولنامه در موارد تردید تا زمانیكه حكم بر تنفیذ و اثبات آن از طرف دادگاه صادر نشود از حیث اعتبار در تزلزل اعتباری بسر می برد و قوام معنایی ندارد .

پر واضح است كه همه اسناد رسمی  نیز قابلیت اجرایی ندارند چون شرط قابلیت اجراء سندرسمی  در مواقعی است كه مفاد سند رسمی دارای ابهامی نباشد . به بیان دیگر متن و مفاد سند باید صریح روشن ، منجز و قاطع باشد ، كه در هنگام اجراء نیاز به تفسیر و توضیح نداشته باشد . گاهی اسناد رسمی شكلاً یك سند رسمی محسوب می شوند ولی بر اثر عدم مهارت تنظیم كننده مفاد سند،دارای تناقض معنایی و آشفتگی حقوقی است كه به سادگی نمی توان آنرا اجراء كرد . به همین دلیل هیات عمومی دیوان عالی كشور در رای اصراری شماره 2915-25/10/37 خود آورده است كه « صدور اجرائیه وقتی صحیح است كه مدلول سند ثبت شده در دفتر اسناد رسمی صریح و بدون احتیاج به رسیدگی دیگری قابل اجرا باشد . »

5- قولنامه به جهت تردید پذیری رسمیت ندارد

قولنامه  سند عادی  است . چون سند عادی است دائماً می تواند مورد تردید و انكار قرار گیرد . هم اشخاص ثالث می توانند مفاد قولنامه را تردید و انكار نمایند هم خود طرفین و تنظیم كنندگان آن . خاصیت و ماهیت تردید و انكار پذیری قولنامه مورد تاكید قانونگذار است . تاكید قانونگذار در ماده 216 ق . آ . د . م به نمایش گذاشته شده است .

« كسی كه علیه او سند غیر رسمی ابراز شود ، میتواند خط یا مهر یا امضاء و یا اثر انگشت منتسب به خود را انكار نماید و احكام منكر بر او متربت می گردد و اگر سند ابرازی منتسب به شخص او نباشد می تواند تردید كند . » تزلزل معنایی و بی ثباتی قولنامه در این ماده به وضوح از طرف قانونگذار بیان شده است . قولنامه با این وصف سندی بسیار بی اعتبار بنظر می رسد كه قابل اتكا نبوده و نمی تواند ابزاری برای ثبات و قوام حقوق افراد باشد . سندی كه اصالت و قوام قانونی آن هر لحظه قابل تردید و   انكار باشد همانند ساختمان غیر اصولی می باشد كه برخلاف نظام مهندسی بنا شده در مقابل هر لرزه ی تردید باید منتظر ریزش آن بود . بدیهی است با این استدلال مهری كه بنگاه دار املاك به علامت قوام و ثبات بر دامنه قولنامه ها می زنند ، با پذیرش اصل تردید پذیری اسناد عادی و تزلزل آنها نمی تواند مهر قوام و ثبات باشد ، و اعتمادی بر این مهر و متن نشاید .

 

 

 



[1] - نظریه اداره حقوقی دادگستری ، شماره 50 ، ص 33 .

[2] - نظریه مشورتی شماره 5397/7 مورخ 5/12/60 اداره حقوقی دادگستری

[3] - نام كاتوزیان ، اثبات و دلیل اثبات ، ج اول ، ج دوم ، نشر میزان ، ص 278 .

[4]- اثبات و دلیل اثبات ، ج اول ، ج دوم ، نام كاتوزیان ، ص 311 .  




طبقه بندی: قولنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:06 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات
قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملكی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می‌باشد. 
اگرچه در همان آغاز تشكیل دادگستری در ایران اندیشه قانون ثبت به وجود آمد ولی در نهایت در سال 1310 این قانون به تصویب نهایی رسید و ثبت املاك اجباری شد. لذا با وجود این نص صریح در قانون ثبت، دیگر جای بحثی در دادگاه‌ها برای این مسئله باقی نمانده است.
در سال‌های بعد از انقلاب تفكرات گذشته تا حدودی احیا شده و اعتبار مقررات ثبت زیر سئوال رفت و این موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوی دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پیگیری یكی از قضات محاكم شهرستان الشتر موضوع در دیوان عالی كشور مطرح و منجر به صدور رای وحدت رویه گردید. در اینجا به لحاظ اینكه این رای دقیقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذیلا به توضیح آن می‌پردازیم.
اولین رای مربوط به سال 1382 می‌باشد كه از سوی شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گردیده و متن آن بدین شرح است: «در تاریخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادی مورخ 67/1/19 دعوایی به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین اقامه شده كه به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زیر رای صادر گردیده است. 
در خصوص دادخواست آقای ... به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 67/1/19 با عنایت به اینكه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت كلیه اسناد و معاملات راجع به عین و منافع املاكی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده اجباری است و در مانحن فیه خواهان صرفا به یك فقره سند عادی مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر این اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نیست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی وانقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد.» 
به این رای اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان با این استدلال نقض می‌گردد: «در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای .... به خواسته خلع ید و تحویل مساحت 200 مترمربع زمین دادگاه محترم بدوی به دلیل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر كرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدنی كه قراردادهای خصوصی بین افراد را در صورتی كه مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر می‌داند و اینكه انعقاد عقد بیع فی‌مابین طرفین بر اساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تحلیل قرار نگرفته و به موجب ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است كه بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم می‌دارد، عدم رعایت مواد 47 و 48 قانون ثبت كه به جهت رعایت تشریفات صوری معامله می‌باشد نمی‌تواند به اراده طرفین كه مبنی بر انجام معامله بوده خللی وارد نماید و لذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائی است و لذا با پذیرش اعتراض تجدیدنظرخواه و استناد به ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی، پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادر كننده قرار ارجاع می‌گردد.»
اما با وجود رای دادگاه تجدیدنظر، همین شعبه دادگاه عمومی الشتر در یك پرونده دیگر با همان استدلال‌های اولیه مجددا دعوی دیگری را رد می‌كند. این بار حكم در شعبه 5 دادگاه تجدیدنظر استان لرستان مورد تجدیدنظرخواهی قرار می‌گیرد و برخلاف مورد قبل، رای بدوی تایید شده و این طور استدلال می‌شود: «در خصوص اعتراض واصله نسبت به دادنامه ... از شعبه سوم با توجه به اینكه از ناحیه تجدیدنظرخواهان اعتراض مستدلی كه موجبات نقض دادنامه را فراهم بیاورد ارائه نگردیده است و در رسیدگی بدوی مقررات قانونی رعایت شده است، اعتراض مذكور غیروارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض دادنامه بدوی را تایید می‌نماید. ضمنا تجدیدنظرخواهان می‌توانند پس از اخذ سند رسمی نسبت به خلع ید قانونی اقدام نمایند.» ملاحظه می‌كنید كه دو شعبه تجدیدنظر در موضوع واحد آراء متفاوتی صادر كرده‌اند كه این موضوع بعد از گزارش به دیوانعالی كشور منجر به صدور رای وحدت رویه اواخر سال 83 كه در تاریخ 83/11/12 متن كامل آن در روزنامه رسمی چاپ شد، گردید. هیات عمومی دیوانعالی كشور در تاریخ 83/10/1 رای وحدت رویه مذكور را صادر نموده و می‌گوید: «خلع ید از اموال غیرمنقول فرع از مالكیت است. 
بنابراین طرح دعوی خلع ید از زمین قبل از اثبات و احراز مالكیت قابل استماع نیست. با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت رای شعبه پنجم تجدیدنظر استان به نظر اكثریت اعضای هیات عمومی دیوانعالی كشور كه با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده 270 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب برای شعب دیوانعالی و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.» 
بعد از 25 سال این رای وحدت رویه صادر و بر اساس آن، مالكیت نیازمند تنظیم سند رسمی گردید. بنابراین یك قولنامه عادی برخلاف استدلال شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان هیچ نوع مالكیتی را حتی میان طرفین دعوی منتقل نمی‌كند. پس ثبت و تنظیم سند رسمی، یك عنصر سازنده در قراردادها است كه موضوع آن ملك و مال غیرمنقولی است كه سابقه ثبتی دارد. از آنچه بیان شد معلوم می‌شود اولا قولنامه، عقد بیع نیست و مثل مبایعه‌نامه نیازمند تنظیم سند رسمی است و تا سند رسمی تنظیم نشود بیع به معنی انتقال مالكیت طبق ماده 338 قانون مدنی به وقوع نمی‌پیوندد.
نكته دوم اینكه قولنامه علاوه بر اینكه با سند عادی امضا می‌شود یك قرارداد صحیح و معتبر است چون دو نفر توافق كردند و این قرارداد طبق قانون مدنی و اصول اعتبار داشته و الزام‌آور و تابع قواعد عمومی قراردادها است.
نكته سوم: قولنامه را نباید مشمول مقررات بیع در قانون مدنی دانست، از جمله ماده 362 قانون مدنی كه یك سلسله آثار برای عقد بیع بیان می‌كند و نباید موجب انحراف محاكم شود. در قولنامه مالكیت به مشتری منتقل نمی‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدنی و ماده 6 آیین دادرسی مدنی و مواد 183 تا 300 قانون مدنی است كه قواعد عمومی قراردادها در عقد غیرمعین و معین اجرا می‌شود و مهمترین آنها ماده 219 قانون مدنی است و از این لحاظ یك قرارداد الزام‌آور است. حال برای بررسی برداشت‌های گوناگونی كه دادگاه‌ها از قولنامه می‌كنند به بررسی و تجزیه و تحلیل یك رای می‌پردازیم:
فردی دارای دو پلاك ثبتی بوده و در سال 1370 قولنامه‌ای امضا می‌كند و آنها را به قیمت 36 میلیون تومان به خریدار می‌فروشد تعهدات خریدار در زمینه پرداخت ثمن به این ترتیب است: نقدا 500 هزار تومان در پایان خرداد ماه سال 70 نیز دوازده میلیون تومان قسط دوم و پرداخت قسط سوم در پایان تیر 1370 به مقدار 50 هزار دلار، قسط چهارم پایان خرداد 1370 باز 50 هزار دلار؛ فروشنده تعهد كرده بعد از پرداخت قسط چهارم دو پلاك موضوع قولنامه را به خریدار تسلیم كند و هنگام تنظیم سند رسمی در دفترخانه هم 9 میلیون تومان از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شود. خریدار قسط اول و دوم را نقدا در زمان‌بندی مقرر می‌پردازد و در مورد قسط سوم و چهارم كه قرار بوده به دلار پرداخت شود به فروشنده اعلام می‌كنند مبلغ 100 هزار دلار به حساب وی در بانك آمریكا واریز شده است. 
فروشنده پلاك ثبتی را به خریدار تحویل می‌دهد و وقتی به حساب رجوع می‌كند بانك اعلام می‌دارد پولی به حساب واریز نشده است. از آمریكا به ایران آمده و احضارنامه‌ای برای خریدار ارسال و فسخ قولنامه را اعلام و اظهار می‌دارد چون اقساط سوم و چهارم پرداخت نشده، تسلیم مبیع بی‌دلیل صورت گرفته و من مقید به این قولنامه نیستم و اعلام فسخ می‌كنم. خریداران زیر بار نرفته و دادخواست الزام به تنظیم سند را جهت صدور حكم به دادگاه تقدیم می‌كنند. دادگاه بدوا به خریداران 2 ماه مهلت می‌دهد تا ادله خود را دائر بر پرداخت قسط سوم و چهارم به دادگاه ارائه نمایند. هرچند خریداران نمی‌توانند سند و مدركی در این زمینه ارائه دهند دادگاه رای مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌نماید.
اما منظور رای دادگاه: بر فرض كه ادعای وكیل فروشنده مبنی بر عدم پرداخت اقساط سوم و چهارم از سوی خریداران به فروشنده صحیح باشد چون برای تخلف خریداران از تعهد مندرج در مبایعه‌نامه شرط خیار نشده است و بایع قادر به مطالبه ثمن می‌باشد حتی اگر آن اقساط پرداخت نشده باشد موجب بطلان بیع نیست زیرا در عقد بیع انتقال مالكیت صورت می‌گیرد و خریدار ملزم است كه ثمن را پرداخت كند و در غیر این صورت فروشنده فقط می‌تواند به دادگاه مراجعه و مطالبه ثمن كند. این رای از جمله آرائی است كه اگر قولنامه را مشمول مقررات بیع بدانیم صحیح است زیرا فروشنده مبیع را تسلیم كرده و می تواند به ماده 402 استناد كند و از آنجا كه در بسیاری موارد نمی‌توان از خیار تاخیر ثمن استفاده كرد. لذا عملا خیار تاخیر ثمن هم در قانون مدنی ما دارای عیوبی است كه حق فروشندگان را ضایع می‌كند و دست دادگاه‌ها را هم در بسیاری از موارد می‌بندد و نمی‌توانند حكم به فسخ بیع در صورت تاخیر یا عدم پرداخت ثمن بدهند.
به همین شكل ماده 378 قانون مدنی نیز نمی‌تواند مورد استناد فروشنده قرار بگیرد. سرانجام بند 4 ماده 362 كه می‌گوید خریدار ملزم به پرداخت ثمن می‌باشد و نیز ماده 359 قانون مدنی كه در باب ثمن می‌گوید فروشنده می‌تواند خریدار را به پرداخت ثمن اجبار كند همان راهی است كه دادگاه در این قولنامه پیش پای خریدار گذاشته تا دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد و به فروشنده نیز امكان داده با ارائه دادخواست باقیمانده ثمن را مطالبه كند؛ پس اگر قولنامه را عقد بیع بدانیم از نظر اصولی ایرادی به آن وارد نیست اما باید دید آیا این رای منصفانه هست و نیز چه پیامدهایی برای فروشنده خواهد داشت؟ اولین مسئله اینكه فروشنده باید برای الزام به پرداخت ثمن طرح دعوی كرده و هزینه سنگین دادرسی را متحمل شود. ایراد دوم اینكه حتی اگر فروشنده بعد از طی این مراحل موفق شد حكم دال بر پرداخت ثمن بگیرد چه تضمینی وجود دارد كه خریدار معسر نباشد یا خود را معسر نكرده باشد. 
فروشنده در برابر خود خریداری را می‌بیند كه به قصد فرار از دین معاملاتی كرده و یا به هر دلیلی اموالش را پنهان كرده است و لذا نمی‌تواند دادنامه قطعی را به اجرا بگذارد. نكته بعدی در بسیاری از دعاوی این است كه دعوی از یك دیدگاه به دو دسته 1- عینی و 2- دینی تقسیم می‌شود. غالبا طرفین دعوا برای اینكه از اعسار طرف دعوی نجات پیدا كنند دعوی عینی را مطرح می‌كنند تا عین مال خودشان را به دست بیاورند. ماده 380 قانون مدنی نمونه‌ای از این موارد است كه با مشكلاتی نیز روبه‌روست و اینها نشان می‌دهد قانونگذار به دعوی عینی بیشتر از دعوی دینی توجه كرده است. ماده 380 می‌گوید در صورتی كه مشتری مفلس شود و عین بیع نزد او موجود باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد می‌تواند از تسلیم آن امتناع كند. پس قانون برای فروشنده ای كه به ثمن دسترسی پیدا نكرده و خریدار مفلس است در دعاوی عینی حق تقدمی قابل شده كه جزو طبقات بستانكاران معمولی قرار نگیرد در حالی كه در رای مورد اشاره امتیازات دعوی عینی از فروشنده گرفته شده است. ایراد دیگر این رای آن است كه در آن آمده (برای عدم پرداخت ثمن شرط فسخ نشده است) شرط به معنی تعهد است. لازم نیست در یك قولنامه واژه شرط به كار برود همین كه تعهدات را زمان‌بندی می‌كنند به معنای شرط و تعهد است. دادگاه باید پیامدهای تخلف از این تعهدات را در نظر بگیرد و در هر قولنامه‌ای آن را مبنای اجرای تعهدات قرار دهد.

◙ جمع‌بندی: 
با تمام بحث‌ها و سوابق، قولنامه عقد بیع نیست و رای وحدت رویه دیوان نیز همین را گفته است: قولنامه قراردادی است كه هنگام انعقاد و تنظیم آن طرفین تعادلی را میان تعهدات یكدیگر به وجود می‌آورند كه در این مرحله به دادگاه ارتباطی ندارد اما در مرحله اجرا باید دادگاه‌ها تعادل طرفین را لحاظ كنند یعنی نمی‌شود یك طرف را ملزم كنند كل تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم را راهی دادگاه كنند زیرا در همه قراردادها و عقد بیع،‌مبیع در برابر ثمن قرار دارد. یعنی همه تعهدات فروشنده در برابر همه تعهدات خریدار قرار می‌گیرد و دادگاه‌ها برای این منظور باید به موجب ماده 3 آیین دادرسی مدنی به قانون استناد كنند.

◙ سئوال
اگر در مورد مال غیرمنقولی كه توقیف شده كسی ادعای حقی بكند اگر مستند آن سند رسمی یا حكم دادگاه باشد احتیاط این است كه از مال رفع توقیف شود ولی اگر مستند دعوا سند رسمی یا حكم دادگاه نباشد به دادگاه مراجعه می‌كند اگر استنباط آقایان از ماده 22 و 46 و 47 قانون ثبت درست باشد طبق این مواد دادگاه به ادعای شاكی در مورد اینكه مال غیرمنقول او به جای مال محكوم علیه توقیف شده رسیدگی می‌كند و اگر مالكیت را قبول كرد رفع توقیف می‌كند و حكم به حقانیت می‌دهد؟

◙ جواب
مواد 146 و 147 قانون اجرای احكام موید قانون ثبت است یعنی موقعی كه كسی ادعای مالكیت می‌كند اگر سند رسمی داشته باشد دادگاه ترتیب اثر می‌دهد و اگر سند عادی داشته باشد ترتیب اثر نمی‌دهد. پس این مواد موید مقررات ثبتی هستند و از این جهت نویسندگان قانون اجرای احكام مدنی دچار تناقض‌گویی نشده‌اند و مواد قانون ثبت صریح‌تر از منطوق آن است و در آمره بودنش تردید نیست و رای وحدت رویه هم در این زمینه صادر شده است و دادگاه‌ها در این مورد با مشكلی روبه‌رو نیستند.

◙ سئوال
در سند تعهد به بیع آیا این تعهد لازم‌الوفاست و آیا همه احكام و شرایط بیع در آن جاری است یا خیر؟ و چه نوع حقی ایجاد می‌كند؟
◙ جواب
قسمت آخر سئوال را در یك جلسه تحت عنوان قولنامه معارض به طور مستقل توضیح می‌دهم. اما در مورد سایر موارد اگر از نظر تاریخی به قوانین مدنی و سوابق فقهی مراجعه كنیم با ابهام زیادی مواجه نمی‌شویم. در سوابق فقهی و عده بیع لازم‌الوفا نبود در تاریخ تصویب قانون مدنی سال 1307 به موضوع قولنامه پرداخته نشد. تمام معاملات در آن زمان با سند عادی انجام می‌شد و قانون ثبت وجود نداشت اما در سال 1310 قانون ثبت تصویب شد كه ناظر بر همین اسناد بیع عادی بود و اعلام می‌داشت كه ثبت اسناد اجباری است و چنانچه سند ملكی كه موضوع آن ثبت شده است بر طبق مقررات ثبت نگردد دیگر در محاكم قابل ترتیب اثر نیست و بحث قولنامه هم هنوز مطرح نشده بود اما در حدود سال‌های 1340 به بعد كه قولنامه به وجود آمد در محاكم به عنوان وعده تلقی شده و اثر الزامی نداشت، تنها به وجه‌التزام بسنده می‌كردند تا سال‌های قبل از انقلاب كه این گرایش به وجود آمد كه قولنامه یك قرارداد الزام‌آور است و اگر بعد از انقلاب هم در این الزام تردیدی به وجود آمد به خاطر بازگشت به آن سابقه فقهی بود و بعد هم اسمش را گذاشتند «مبایعه نامه» چون دادگاه‌ها دیگر نه آن سابقه فقهی را قبول داشتند و نه قولنامه را بیع تلقی می‌كردند اما ماهیت حقوقی قولنامه یك قرارداد الزام‌آور و یك تعهد به انجام كار را ایجاد می‌كرد كه در اصطلاح فرانسه تعهد انجام كار نامیده می‌شود و منظور از این انجام كار همان تنظیم سند رسمی است. پس بهترین روش این است كه قولنامه را با قصد طرفین تلفیق نموده و از شمول مقررات بیع خارج كنیم.
قولنامه ابقاع نیست زیرا طرفین ذیل آن را امضا می‌كنند و ایقاعات از اراده یك فرد سرچشمه می‌گیرند. قولنامه‌ها تعهدات سنگینی را براشخاص بار می‌كنند و طی آن وجوهی رد و بدل می‌شوند پس یك قرارداد الزام‌آور هستند اما اینكه بگوییم قولنامه توافقی است كه یك عقد دیگر را واجب می‌كند محل اختلاف و بحث است. اگر تفسیر حقوقدانان فرانسوی را ملاك قرار دهیم قولنامه قراردادی است كه تعهد انجام كار را به دوش فروشنده می‌گذارد و خریدار باید مشاركت كند پس قرارداد اصلی خود قولنامه است و به همین جهت الزام به تنظیم سند رسمی را از تعهدات ناشی از این قرارداد می‌دانیم نه اینكه بخواهد قراردادی را بعدا ایجاد كند. در سوابق فقهی، فقها گفتند هیچ عقدی را در ضمن عقد دیگری نمی‌شود شرط كردچون شرط الزام‌آور است اما عقد نیازمند رضاست. اگر یك تعهدی نیازمند رضای دیگری باشد پس نمی‌توان عقد را در قالب یك شرط عقد دیگر برد به این لحاظ در حقوق فرانسه قولنامه را اینگونه تحلیل كردند كه قولنامه خود قرارداد اصلی است ولی از این قرارداد اصلی تعهد انجام كار سرچشمه می‌گیرد و لذا هنگامی كه دادگاه فروشنده را ملزم به تنظیم سند می‌كند او را ملزم به انشاء یك عقد نساخته بلكه ملزم به انجام تعهدی نموده كه خود او در قولنامه به عهده گرفته است و اگر فروشنده استنكاف كرد مدیر دفتر سند را امضا می‌كند. پس در امضاء سند عقد جدیدی واقع نمی‌شود اما در مورد وكالت بلاعزل كه یك مورد خاص است باید بگوییم ماهیت حقوقی وكالت بلاعزل با وكالت عادی متفاوت است و اگر این تفاوت لحاظ نشود در بسیاری موارد اشتباه پیش می‌آید.

◙ سئوال
شما یك پرونده را مطرح كردید و گفتید رای دادگاه صحیح صادر شده ولی با مقدماتی كه شما در این پرونده فرمودید رای نادرست است، زیرا ما قراردادی داشتیم كه طی آن خریدار می‌بایست چهار قسط به فروشنده پرداخت می‌كرد و با دلایل موجود برای دادگاه محرز شده بود كه خریدار حداقل دو قسط ان را پرداخت نكرده است تا فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی باشد در حالی كه دادگاه بدون انجام مقدمه لازم فروشنده را ملزم به تنظیم سند كرده است و در نتیجه رای دادگاه صحیح صادر نشده است؟

◙ جواب
من نیز با شما هم‌عقیده هستم ولی اگر قولنامه را بیع تلقی كنیم رای دادگاه صحیح است چون اگر شما به این چند ماده 362 ق.م و 395 قانون مدنی مراجعه كنید كه مربوط به بیع است ناچار باید به نتایج آن پایبند باشید.


طبقه بندی: قولنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:06 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات
فرق قولنامه با مبایعه نامه چیست
نوشته شده توسط بابافارس   

فرق قولنامه با مبایعه نامه چیست
قولنامه با فروش نامه یا بیع نامه فرق دارد ، قولنامه نوشته ای است که غالباً عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد صحبتی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبانی Dedit است. این توافق مشمول ماده 10 قانونی مدنی است.[5] در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند ولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند. و به جهت اطمینان دو نفر با همدیگر در یک سند با نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخصی در مدت معینی بفروشد و بخرند این تعهدنامه وعده قرارداد [6] (promesdecontract) و یا پیش قرارداد[7] ، را عرفاً به آن قولنامه می گویند .

یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند. هرگاه اشخاص بخواهد خانه یا ملکی یا اتومبیلی را با همدیگر معامله کنند ، ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم می گردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قبیل پرداخت عوارض و مالیات ، اخذ مجوز از شهرداری و یا ... به دنبال کارها می رود و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند ، این قرارداد را عرفاً قولنامه می نامند. قولنامه ممکن است رسمی باشد یا عادی. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد ، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه کرد.
ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. مسئله تنظیم قولنامه از قبل تا اندازه ای مرسوم بوده ، ولی با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شد. مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت مقرر می دارد :
و این وضع روند عادی و معمولی خود را داشت تا اینکه بعد از انقلاب اسلامی در ایران به لحاظ نوسان قیمت املاک و غیر و تعهد شکنی و در نهایت دعاوی ناشی از قولنامه افزایش یافت. از طرف دیگر حتی این سئوال مطرح شد که آیا قولنامه از نظر شرعی اعتبار دارد یا نه؟ و بالاخره سرنوشت مواد مذکور در قانون ثبت چیست ؟
با این اوصاف اگر قولنامه معتبر است بیع تلقی می شود یا تعهد به انجام بیع ؟ و اگر بیع است تطبیق آن با مقررات ثبت چگونه است؟ وقتی بعضی از محاکم قولنامه عادی را همچون سند رسمی در محاکم پذیرفتند این شبهه ایجاد گردید که شاید مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت به طور ضمنی فسخ یا فاقد جنبه شرعی و مخالف اصل رضائی بودن بیع اعلام شده باشد . تا اینکه مورد از اداره حقوقی دادگستری سئوال شد و اداره مذکور نظریه خود را به شماره 5844/7 در تاریخ 23/11/62 به شرح ذیل اعلام نموده است :
به لحاظ عدم وجوه و عدم تصویب قانونی که ناسخ مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت باشد مقررات مطرح فوق به قوت خود باقی بوده و لازم الرعایه است و از طرف شورای نگهبان هم در مورد غیر شرعی بودن مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت اظهار نشده است.
سئوال دیگر در رابطه با شرعی یا غیر شرعی بودن خود قولنامه مطرح بود که شورای قضائی بخشنامه ای به شماره 16059/1 در مورخ 6/2/62 صادر نمود بدین مضمون کمیسیون آنچه "صرفاً" قولنامه است، و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند و کمیسیون استفتائات شورای قضائی نیز در پی سئوالی که از آن شده بود این گونه پاسخ داد:
به نحو کلیه در بخشنامه شماره 6059/1-6/2/1362 تصریح شده آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابراین اگر راجع به زمین قولنامه تنظیم ، و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط شده باشد لازم الوفاء نیست.[8] با توجه به قواعد حقوقی و قانون مدنی کشورها بخشنامه فوق الذکر مبنای قانونی ندارد ، و بخشنامه که مبنای قانونی نداشته باشد لازم الرعایه تلقی نمی شود و از لحاظ شرعی دارای استدلال قوی و محکمی نیست و در این مورد بین فقها اختلاف نظر وجود دارد. و به همین لحاظ در عمل اعتبار خود را از دست دادن و از طرف محاکم به آن عمل نشده است و از طرف دیگر این بخشنامه با مقررات قانون مدنی کشور ما بخصوص ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ، منافات آشکار دارد مجلس شورای اسلامی نیز با تأئید و تصویب مواد 10 و 758 قانون مدنی در اصلاحات قانون مدنی سال 1361 از نظر فقهای امامیه پیروی کرده و نمی توان ادعا کرد که ماده 10 قانون مدنی در حقوق کشور ما پیشینه تاریخی ندارد و ابداع نویسندگان قانونی مدنی یا ثمره تقلید از حقوق اروپائی است.[9]
همانطوری که می دانیم ، هر علم دارای مفاهیم و اصطلاحات خاصی است که این امر در علم حقوق کاملاً مشهود است ، و آن مفاهیم و اصطلاحات در واقع بیانگر تمام اعمال وقایع حقوقی است. متأسفانه مفاهیم قولنامه و بیع نامه یا مبایعه نامه در جامعه و در صنف مشاوره معاملات املاک یا اتومبیل مطرح است ، با مفاهیم حقوقی که در محاکم و جامعه حقوقی مطرح است متفاوت است. جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند ، نه اینکه جامعه و عرف از آن اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند ، و جامعه حقوقی یک تعریف دیگری با ابداع مفاهیم و اصطلاحات جدید حقوقی ارائه کند. در شرایط فعلی در جامعه به سه صورت معاملات انجام می گیرد 

1- معاملات با قولنامه:

بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می شود و به همدیگر مهلت می دهند الباقی ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه در غیر این صورت معامله ای انجام نخواهد شد.

2- معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروشی نامه : 

بیع نامه یا مبایعه نامه با فروش نامه قول برای برای انجام معامله نیست ، بلکه در آن ایجاب و قبول وجود دارد و شاید دارای شروطی هم باشد ، ولی در بیع نامه یا مبایعه نامه هر مبلغی کردن می شود ثمن معامله محسوب می شود ضمن معامله چه بسا با پرداخت اندک از ثمن تحویل گردد ، یا قبل از پرداخت کل ثمن تحویل شود یا اینکه در مدت معینی که با هم توافق می کنند چند ماه بعد از پرداخت ثمن ، تحویل شود. در هر صورت نحوه تنظیم مبایعه نامه یا بیع نامه یا فروش نامه همان طور که از معنای لغوی آن استنباط می شود در چنین معاملاتی نمی توان خدشه وارد کرد. چون که فروش نامه باید فروشنده ، خریدار ، ثمن معامله ، مورد معامله دقیقاً باید بیان گردد و در صورتی که شروط ضمن عقد داشته باشد فقط بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات موجود در قانون قابل فسخ خواهد بود.
در غیر آن صورت هیچ مبنای دیگری جهت فسخ آن نباید ملاک قرار گیرد. چه بسا فروش نامه های عادی امروزه در اطراف تهران و بعضی از شهرستان ها در دست مردم وجود دارد که به عنوان سند عادی آن را محاکم پذیرفتند و چه بسا فروشنده ملک مورد نظر را تحویل داده و از طرفی خریدار کلیه ثمن معامله را بدون هیچ شرطی کلاً به فروشنده پرداخت نموده است. قانونگذار باید وضعیت مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت را به طور صراحت مشخص کند یا حاکمیت آن را دقیقاً به رسمیت بشناسند که در این صورت میلیونها معاملات انجام شده توسط سند عادی دچار مشکل می شود و یا اینکه در شرایط فعلی با توجه به امکانات کم تشکیلات سازمان ثبت اسناد و املاک بهتر است مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت از دور خارج گردد و با اینکه قانونگذار هر دو مورد را به رسمیت ببخشد و هر کدام امتیاز خاص خود را داشته باشد.

3- معاملات با سند رسمی :

معاملات با سند رسمی هم می تواند به دو صورت انجام شود اول اینکه مبلغ ناچیزی به عنوان بیعانه در قولنامه نوشته می شود و ملک تحویل نمی گردد تا مهلت مقرر در کوتاه مدت انتقال سند رسمی صورت گیرد. هرگاه در این صورت کوتاهی و تقصیری از طرف خریدار باشد. معامله صورت نگرفته مسئولیتی متوجه فروشنده نمی شود. در صورتی که تقصیر و کوتاهی از طرف فروشنده باشد ، خریدار می تواند آن را از طریق محاکم ملزم به انجام معامله و تعهد کند در این صورت محاکم مکلف خریدار را قانوناً ملزم نموده و در صورت عدم اجرای حکم ، محاکم خود مکلفند به نمایندگی از طرف فروشنده آن را انجام دهند . دوم اینکه خریدار بیشتر ثمن معامله را در سند عادی پرداخت می کند ، و ملک را تحویل صورت گرفته و الزام به تنظیم سند فروشنده قانونی خواهد بود.
بنابراین بهتر است بین مفاهیم و اصطلاحات قولنامه و بیع نامه تفکیک قائل شد ، و هر یک را با معیار و ملاک خاص تنظیم در اختیار مشاورین املاک و نمایشگاه های اتومبیل قرارداد و از نظر لغوی با توجه به اینکه بیع نامه یا مبایعه نامه از دو کلمه عربی بیع و مبایع و نامه تشکیل شده است و معادل فارسی آن را می توان اوراق خرید و فروش ذکر کرد یا اینکه "فروش نامه" آن را نامید. در این صورت قولنامه را با تعاریف حقوقدانان کشور ما نزدیک خواهد شد. زیرا قولنامه از نظر اساتید چون دکتر کاتوزیان این گونه است : قولنامه را نباید سند انتقال پنداشت ، قولنامه تعهد به انتقال است و به همین دلیل نیز لزومی ندارد که در محضر تنظیم شود.




طبقه بندی: قولنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:04 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات

قولنامه نوشته‌ای است اغلب عادی که حاکی از توافق بر وقوع عقدی است در مورد موضوعی معین که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی است.

علیا حیاتی/ وکیل پایه یک دادگستری

ایران/ توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.

درخصوص الزام‌آور بودن قولنامه بین نویسندگان حقوق مدنی هیچگونه اختلاف‌نظری وجود ندارد اما نکته مهمی که جای بررسی دارد این است که آیا قولنامه احتیاج به ثبت در دفتر اسناد رسمی دارد؟

نظر برخی از حقوقدانان بر این است که بر اساس مواد 47 و 48 قانون ثبت، قولنامه‌ای که مربوط به مال غیرمنقول باشد باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد تا دارای اعتبار شود اما به نظر می‌رسد این عقیده چندان درست نیست زیرا مفهوم تعهد به انجام معامله غیر از مفهوم انجام معامله است و مواد 47 و 48 قانون ثبت ناظر بر تعهد به انجام معامله‌ای نیست.

همچنین منظور از عقود مندرج در مواد 46 و 47 قانون ثبت املاک، عقودی هستند که حق عینی نسبت به املاک یا حق مورد نظر ایجاد کند یا تغییری در آن بدهد اما قراردادهای موسوم به قولنامه معاملات املاک، نه تنها برای متعهد له نسبت به ملک حق عینی ایجاد نمی‌کند بلکه ایجادکننده حق ذمی برای او در قبال متعهد است، بنابراین از شمول مواد فوق و ماده 48 قانون ثبت املاک خارج است.

امتیازی که قولنامه رسمی بر قولنامه عادی دارد این است که امضای ذیل سند رسمی از تکذیب و اظهار تردید مصون است و در صورتی که وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد با جمع بودن شرایط می‌توان از اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه نمود.

 در اینجا پرسشی که برای همگان به طور معمول وجود دارد این است که چه خواسته‌هایی براساس قولنامه قابل مطالبه هستند؟

مفاد قولنامه‌ها اغلب به این صورت پیش‌بینی می‌شود که دو نفر در مقابل هم تعهد می‌‌کنند در تاریخ غالباً معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند.

 در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت کند.

حال با در نظر گرفتن تخلف طرف مقابل باید بررسی کرد شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟ در چنین حالتی مسائل زیر جای بررسی دارد: نخست اینکه ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ دوم اینکه آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با همدیگر دارد؟

بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده 10 قانون مدنی محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد.

توجه به این نکته از اهم مسائل است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.

همچنین نکته مهمی که در این میان وجود دارد این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل ایفا کرده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نکردن تعهد طرف دیگر احراز شود.




طبقه بندی: قولنامه،

تاریخ : پنجشنبه 19 آذر 1394 | 05:03 ب.ظ | نویسنده : مهدی رحمانی منشادی | نظرات
تعداد کل صفحات : 50 :: 1 2 3 4 5 6 7 ...
لطفا از دیگر صفحات نیز دیدن فرمایید
.: Weblog Themes By SlideTheme :.


البوم94-بنیامین بهادری


كد كج شدن تصاویر

* نام و نام خانوادگی :
آدرس وب سایت :
* آدرس ایمیل:
سن :
شهر :
تلفن :
آدرس :
نحوه تماس با شما: تلفن: آدرس ایمیل
نحوه آشنایی شما با ما:
موضوع پیام:
*پیام:

فرم تماس از پارس تولز